離婚後住宅ローンの名義変更をする場合の注意点！

離婚後住宅ローンの名義変更をする場合の注意点！

妻への名義変更はできるの？

離婚後、家の名義を妻に変更して、妻と子供がそのまま住み続け、住宅ローンは夫が返済するというようにするには、どうしたらよいのでしょうか？

この場合、3つの問題があります。

まず1つ目の問題は、夫の理解が必要になるということです。名義は妻に変更されるのに、住宅ローンは夫が返済し続けるという条件は、夫にとっては不公平感の残る条件になりますので、いかに夫から譲歩を引き出すのかというのが重要なポイントになります。

2つ目の問題は、妻への名義変更ができるのかどうかということです。名義にはこだわらないという人もいますが、夫の名義のままですと、夫が自由にその家を処分することができるので、妻や子供の住まいをいつ取られるのか、という不安が残ります。

ただし、名義変更となると、住宅ローンを持っている銀行との話し合いになりますので、なかなか難しいところはあります。

3つ目の問題は、住宅ローンの返済をきちんと確保することです。

家を買って住宅ローンを組むと、その家には抵当権が設定されます。つまり、住宅ローンを返済しないでいると、家を差し押さえられてしまうのです。そして、競売にかけられてその家を手放さなければならなくなります。

そのリスクを100％回避する方法というのは、残念ですがありません。いつ家を出て行かなければならないのか、というリスクをできるだけ減らすのであれば、離婚を機に家を売って住宅ローンを精算してしまうという方法がベストになります。

離婚の財産分与で妻が家をもらう場合の注意点は？

離婚の財産分与において、妻が家をもらうケースとして2つのパターンが考えらえます。

1つ目は、家の名義は妻に変更するけれど、住宅ローンは夫が返済し続けるというパターンです。

この場合は、家の持ち主は妻になります。ただし、家の価値が買った時より高くなっていて、住宅ローンの残額よりも家の価値の方が高くなっている場合には、その価値に相当する部分を妻が夫に対して支払う必要が出てくるかもしれません。

その辺は、お互いの話し合いによるところになります。そして、その場合の妻にとっての一番のリスクは、夫が住宅ローンを返済しなくなってしまうということです。

いくら妻が家の持ち主であると主張しても、夫がその住宅ローンを返済しなくなってしまえば、銀行など金融機関は、その家を差し押さえるなどしてしまうので、結果的に妻は家を出なければならなくなります。

最悪の場合には、そういったこともあるのだということは頭に置いておいて下さい。

2つ目は、夫の名義のまま妻が家に住み続ける一方、住宅ローンも夫が返済し続けるというパターンです。

この場合は、家の持ち主は夫のままです。そして、妻は住宅ローンを返済することなく家に住むことができるので、一見得をしたようにも思えます。ただし、妻にとっての最大のリスクは、夫が住宅ローンを返済しなくなってしまうことです。

もし夫が住宅ローンの返済をしなくなると、銀行がお金を回収するため家を差し押さえることになります。

そうなると、妻は家を出て行かなければならなくなります。そうしたリスクを回避するために、離婚協議書を公正証書にして、「夫の方に強制執行をかけるようにできる」という工夫をすることも1つの方法です。

離婚後の住宅ローン

財産分与で名義変更した場合は？

離婚をする場合、住宅ローンの扱いはどうなるのでしょうか？

よくあるのは夫婦の合算で家を買っているというケースです。このようなケースは、家自体が2分の1ずつの共有になっていることが多いです。

こうしたケースで、夫がその家に住み続けて妻は出て行く場合には、住宅ローンは全部夫に返済してもらって、完全に債務者から逃れたいと考えるのが普通です。

では、こうしたことはできるのでしょうか？

仮に夫が「全部自分が返済していくので住宅ローンの債務者から抜けてもいいよ」と承諾したとします。ただ、この承諾というのは、債権者、つまり銀行などには主張できないものです。

なぜなら、債権債務関係というのは、あくまでも金融機関である債権者との契約だからです。

なので、銀行などの金融機関が債務者から外れてもいいと承諾しない限りは、債務者から外れて住宅ローンから逃れるということはできないのです。

そして、通常、金融機関は「離婚したから」といった理由で債務者から外してくれることはありません。

それは、夫婦の収入を合算し、それを前提に住宅ローンを貸しているからです。そこで、そういった場合には、新たな債務者、新たな保証人を見つけるなどして、銀行と交渉していかなければなりません。

住宅ローンの名義が夫だけだったらどうなるの？

夫がその家に住み続けるという場合には、特に問題はありません。妻は家から出て行き、住宅ローンとは無関係になります。

ただ、妻が住む家がないということで、妻は家に住み続け、夫が住宅ローンを返済し続けるというケースがよくあります。例えば、子供が成人するまでは、妻がその家に住むといったケースです。

こうしたケースで注意しなくてはいけないのは、そういった約束をしたとしても、夫が住宅ローンを滞納した場合には、結局、家を競売したり、任意売却などで手放さなければならなくなるということです。

つまり、この場合も先ほどと同じで、たとえ夫との間で妻が住んでいいという約束をしても、競売や任意売却の手続きの中で、新たに家を買う人に権利として主張できるものではないということなのです。

家が売却される時には、妻は家から出て行かなければなりません。「約束違反だ！」というのは、夫に対しては損害賠償ができるかもしれませんが、その家を買った人には何の権利も主張できないのです。

これは、仮に家の名義を財産分与ということで妻が取得していたとしても、通常、住宅ローンは抵当権という形で権利を設定しています。

ですから、妻名義の財産になっていたとしても、抵当権を実行されれば、競売になってその家は手放さなければならなくなりますので結果は同じです。

このように、「夫が住宅ローンを返済を続けて妻がその家に住み続ける」というのは、リスクがあります。なので、そういったことを常に頭に置いて自分のライフスタイルを考えるということが大切です。