固定金利選択型住宅ローンのデメリット|10年期間終了後の金利水準は?

 

 

固定金利選択型住宅ローンのデメリット

10年期間終了後の金利水準は?

 

 

住宅ローンの金利には3つの種類があります。それは、「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定金利選択型」です。

 

あなたがもし住宅ローンを組むとしたら、この3種類の金利の違いを知っておく必要があります。今回は、この3つのうちの「固定金利選択型」についてのお話しです。

 

 

固定金利選択型住宅ローンとは?

 

そもそも固定金利選択型とは何かというと、簡単に言うと、変動金利の1つになります。では、変動金利と何が違うのかというと、それは一定期間ごとに変動金利にするのか、あるいは固定金利にするのか、これを自分で選択できるものになっているところが違います。

 

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例えば、返済期間20年の住宅ローンで、5年間ごとに金利を見直す場合を考えてみます。あなたは初めの5年間、固定金利を選択したとします。初めの5年間の固定金利は2.0%です。そして、5年間経つと、あなたは固定金利かそれとも変動金利かを選択できます。

 

つまり、5年ごとにその都度、あなたは固定金利か変動金利かを選択することができるのです。

 

そこで、例えば、あなたが変動金利を選択したとします。そうすると、次の5年間は変動金利になります。そして、また5年間経ったら、あなたは固定金利か変動金利か、その都度選択することになります。

 

そこで、もしあなたが固定金利にしようと決めたとすると、また次の5年間固定金利になります。このように、一定期間ごとに固定金利あるいは変動金利にするのか、あなたが選ぶ金利タイプのことを「固定金利選択型」と言うのです。

 

 

固定金利選択型のデメリットとは?

 

固定金利選択型は、その都度、固定金利か変動金利かを選択するので、実はデメリットもあります。

 

例えば、今あなたが最後の5年間、固定金利を選択したとします。そして、次の5年間で固定金利を選択しようと思ったのですが、次の5年間の固定金利が6%などといきなり高い金利になっていたらどうでしょうか?

 

このように、その都度、固定金利か変動金利かを選択することができるのですが、金利は今選択した時の金利使うのです。

 

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ただの固定金利でしたら、一番最初に選択した金利が適用されるのですが、今回の固定金利選択型の場合は、あなたが固定金利にするか変動金利にするかを選択した瞬間の金利を使うことになっているのです。

 

ですから、返済額が急激に増えてしまう可能性もあるのです。

 

また、別のリスクもあります。今、あなたが固定金利か変動金利か、どちらかを選択する時期がきて変動金利を選択したとします。ところが、変動金利を選択した結果、途中で急激に金利が上昇して未払い利息の問題が出てしまうことがあるのです。

 

(参考)変動金利の未払い利息とは?

 

とにかく、固定金利選択型で変動金利を選択してしまった場合は、変動金利による未払い利息の可能性があるのです。つまり、この固定金利選択型というのは、その選択した時の金利を適用するので、いきなり支払総額が増えてしまう可能性があるのです。

 

 

固定金利選択型の10年期間終了後は?

 

将来の金利、5年、10年期間終了後の金利水準がどうなっているのかは誰にもわかりません。そうであるなら、避けられるリスクは避けた方がいいです。そういった意味では、この固定金利選択型のデメリットは、避けられるリスクを避けられないデメリットといえます。

 

例えば、変動金利を選択した時に、未払い利息の問題が出てきます。また、場合によっては、固定金利でもものすごく高額になってしまう可能性もあります。

 

もちろん、固定金利選択型にはメリットもあります。固定金利期間を短くして変動金利に近い状態にすれば、もしかしたら固定金利よりもかなり金利が低くなる可能性もありますからね。

 

ですが、個人的には将来の不確定要素というリスクは、避けられるものなら避けた方がよいと思います。なので、将来の支払総額、5年、10年期間終了後の金利水準がわからないというデメリットのある固定金利選択型は、あまりおすすめできません。

 

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固定金利選択型住宅ローンのデメリット まとめ

 

固定金利というのは、金利が固定されているものです。なので、返済計画にブレが出てこないのがメリットと言えます。

 

今、主力銀行の固定金利というのは、年数を定めた固定金利が主流になっています。例えば、5年固定とか10年固定とか20年固定とか、それ以上の固定もあります。こうした期間を限定して、その間の金利を固定しますというのが特徴になっている商品が多いです。

 

多いのは3年固定あるいは5年固定の商品です。例えば、3年固定の場合は、「3年間は金利は○○にします」と決まっています。なので、支払当月から36回支払う3年後までの元本と利息の割合というのは、すべて確定しています。ここが一番のポイントです。

 

ちなみに、変動金利の場合は、支払総額は例えば月々10万円で固定されているけれど、その内訳に関しては変動しますよ、元本と利息の割合は変わりますよというのが特徴です。

 

固定金利のメリットは、3年固定なら36ヵ月、3年間の元本と利息の支払いが全て確定されていることにあります。つまりこれは、3年経った日の残債というのも確定されているということを意味します。

 

一方、変動金利の場合は確定されていません。なぜかというと、その間に元本と利息の割合が変動すれば、残債が思ったほど返済できなかったり、あるいは思った以上に返済できたということもあり得るからです。

 

なので、変動金利は確定していないのですが、固定金利に関しては3年後の残債が確定していることが一番大きなメリットと言えるのです。

 

もし金利が上がってしまった場合、3年後に再契約をする場合には、上がった金利に基づいた支払い額を支払うことになりますから、理屈の上では、3年間の支払いの2倍にも3倍にもなる可能性があるのです。

 

一方、変動金利の場合は制限がかかります。具体的には、「今までの支払いの25%までしか高くなりません」という制限があるのです。固定金利の場合はそういった制限がありませんので、あくまでも理論上ですが、支払い額が2倍にも3倍にもなり得るのです。

 

固定期間中に一部返済をしようとか、一括返済をしようと考えた場合は、かなりのペナルティがかかるケースが多いので注意が必要です。意外と大きな金額がかかることがありますので注意して下さい。

 

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