住宅ローンの変動金利の
仕組みとリスク！
今回は、住宅ローンの変動金利の仕組みとリスクについてのお話しです。まず、なぜ住宅ローンの金利について考えなければならないのかというと、それは住宅ローン金利によって、大きく返済額が変わってくるからです。
住宅ローン金利を大きく分けると、「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定金利選択型」の3種類があります。今回はこのうちの「変動金利型」と取り上げて、その仕組みとリスクについて解説していきます。
変動金利の仕組みとは？
そもそも変動金利とはどういったものかというと、簡単に言うと、半年ごとに金利を見直すものです。中には1年ごとに金利を見直すものもあります。
例えば、あなたが今、変動金利と見たときに2％だったとします。変動金利は半年ごとに金利を見直しますから、とにかく2％の金利で半年続けるのです。そして、半年経ったら金利を見直します。
そこで、例えば、ものすごく景気が良くなったので、「それなら金利は上がります、金利は2.2％です」ということになって、2.2％になった金利をまた半年続けます。
このように、金利を半年ごとに見直す仕組みになっているものを変動金利というのです。
また、変動金利にはもう一つ特徴があります。この変動金利は、他の金利タイプと比較して金利が低くなります。それなら、変動金利が一番良いのかというと、そういうわけではありません。なぜなら、変動金利には注意しなければならないこと、リスクがあるからです。
変動金利のリスクとは？
変動金利の注意点は、返済額（月々の返済額）の見直しが、通常5年ごとに行われることです。つまり、変動金利の見直しは半年ごとに行われるのですが、あなたの返済額の見直しは5年ごとに行われるということです。具体的にどういうことかというと…
例えば、あなたが変動金利で住宅ローンを借りていて、月々の返済額が15万円だったとします。
そして、今あなたは金利2％で返済しているとします。2％で返済しているということは、あなたが支払う15万円の中には、借金を返済する元金部分と利子の部分があるわけです。
そして、半年後に金利が2.2％に上がると、あなたが月々返済している15万円の割合がどうなるかというと、金利が上昇したことによって利子が増えるので、元金部分が少なくなって、利子の部分が多くなってしまいます。
さらに、半年後、変動金利が2.1％になったら、今度は利子の部分が少し減って元金の部分が増えることになります。
変動金利の未払い利息とは？
では、例えば、いきなり金利が10％になった場合はどうなるでしょうか？
その場合は、15万円の内訳がすべて利子のみとなって、元金部分はなくなってしまいます。つまり、このように一気に金利が上昇してしまうと、あなたは借金を返済しているのに、実は利子の部分しか払っていないというケースがあり得るのです。
要は、自分では住宅ローンを返済していると思っているのに、ローン残高が減らないということが起こり得るのです。しかも、金利が上がった時の利息が仮に20万円だった場合、月々の返済額15万円を超えてしまいます。
すると、この5万円は未払いの利息になってしまうのです。
変動金利型は返済額の見直しが5年ごとで、金利の見直しは半年ごとですから、あなたがしっかりチェックしておかないと、返済ができない部分、すなわち未払い利息が出てくるのです。
このように金利が上昇したことによって、利息がものすごく増えてしまう、しかも、利息があるのに支払えない状況になっていて、この支払えない利息の分だけローン残高が増えてしまう恐れがあるのです。
もしあなたが変動金利を選択する場合、この未払い利息のリスクがあるので、住宅ローンの返済に苦しむ可能性があります。なので、この変動金利を選択するには、ものすごく注意が必要になります。
変動金利のリスクをどうするか？
まず将来の金利がどうなるのかは誰にもわからないことです。そうであれば、避けられるリスクは避けた方がいいです。色々な条件によっても違ってきますが、個人的には、基本的にこの変動金利はおすすめしません。
もちろん、私が変動金利をおすすめする方もいます。例えば、返済期間をものすごく短めに設定している方とか、借入金額が少ない方とか、そういう方には、変動金利を勧めることもあります。
ただやはり、個人的には変動金利はおすすめしません。なぜかというと、先ほどの未払い利息のリスクがあるからです。金利が上昇した時の未払い利息によるリスクをあなたが負うからです。
また、現在の状況を考えてみても、政府は何とか景気を良くしたいとがんばっているわけで、これから金利が上がる可能性も考慮に入れた方がいいからです。さらに、今、不景気なので、変動金利と固定金利の差がないこともその理由の1つです。
こうした様々な理由から、先ほどの条件に該当する人以外には、変動金利はあまりおすすめしていません。
住宅ローン変動金利仕組みとリスク！まとめ
そうはいっても、変動金利にはメリットもあります。変動金利は金利が低いです。また、ファイナンシャルプランナーの中には、「今のようなデフレの時代には、簡単に金利は上がらないでしょ」という方もいます。
確かに今、デフレスパイラルでゼロ成長時代と言われるくらい、景気を良くするのが難しい時代です。ですから、簡単に金利は上がらないかもしれません。でも、将来のことは誰にもわかりません。そうであれば、避けられるリスクは避けましょうと個人的には思います。
あなたがこの変動金利を選択するか、あるいは他の金利を選択するか、それはあなたの自由です。ただし、変動金利には未払い利息のリスクがあるということは、頭に入れておいて下さい。