小規模宅地等の特例の面積制限！
併用は？親が老人ホームに入居の場合は？
続いて、相続税の計算における小規模宅地等の特例の制度についてのお話です。
小規模宅地等の特例については、各種土地のパターンによって面積制限があります。その面積制限は様々ですが、そのパターンの土地があった場合に合計でどれくらいの㎡数で評価減が使えるのかというと・・・
平成27年1月1日以後相続の場合は、貸付事業用宅地等がない場合は、特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等、特定居住用宅地等、合計で730㎡まで適用できます。
一方、貸付事業用宅地等がある場合は以下の算式によって面積制限がかかることになります。
■（特定事業用宅地等＋特定同族会社事業用宅地等）×200/400＋特定居住用宅地等×200/330＋貸付事業用宅地等
この合計が200㎡以下まで適用できることになっています。貸付事業用宅地等がある場合とない場合で、非常に面積制限の計算が変わってくることになりますので、このパターンに応じて面積制限の計算をするということについては留意が必要になります。
小規模宅地等の特例を併用！
小規模宅地等の特例は、2015年1月から居住用の宅地は330㎡まで80％の評価減になり、事業用の宅地400㎡と合わせて最大730㎡まで適用可能になりました。また、貸付用の宅地も200㎡まで50％評価減されます。
ただし、居住用と貸付用の両方に使う場合は、それぞれ適用面積の調整が必要になります。
それから、この3種類の小規模宅地等の特例を併用する場合の限度面積は、さらに細かい計算が必要になります。例えば、居住用の宅地と貸付用の宅地が同じ路線価だったとすると、80％の評価減になる居住用の土地を優先する方が有利になります。
しかしながら、居住用の宅地が郊外で路線価が低く、貸付用の宅地が都市部の駅近などで路線価が高い場合、評価減が50％だったとしても、貸付用の宅地に特例を使った方がより相続税評価額が減らせる場合も出てきます。
居住用の宅地と貸付用の宅地の両方に使いたい場合、どちらをどのくらいの割合で使うのかというのは、それぞれの土地の路線価と土地の広さで違ってきます。
小規模宅地等の特例とは？
続いて、相続税の申告で認められている土地の評価減の方法である「小規模宅地等の特例」についてのお話です。
小規模宅地等の特例というのは、租税特別措置法69条の4というところで規定されています。具体的にどういった制度かというと・・・
被相続人等の事業の用、居住の用に供されていた宅地等で建物、構築物の敷地の用に供されているものがある場合、一定の要件を満たせば、それぞれ決められた限度面積まで一定の割合で評価額が下げられるという制度になっています。
特定事業用宅地等に該当する場合は80％評価減、特定同族会社事業用宅地等に該当する場合も80％評価減です。また、貸付事業用宅地等、これはアパートなどの敷地ですね、こちらについては50％評価減です。
そして、居住用宅地等、これは亡くなった人が住んでいた自宅の敷地ですね、こちらについては80％評価減が認められています。
これらは実際に申告書に記載して、申告書で計算をして提出をしないと認められないという制度になっていますので、申告が必要ということには注意が必要です。
親が老人ホームに入居の場合でも小規模宅地等の特例は使えるの？
続いて、親が老人ホームに入っている場合、小規模宅地等の特例は適用できるのかというお話です。
平成25年以前の相続においては、老人ホームの入所中に相続が発生した場合、被相続人が老人ホーム入所前に住んでいた自宅の敷地は、「被相続人の居住用の宅地等」に該当せず、原則として小規模宅地等の特例の適用を受けられませんでした。
しかしながら、平成25年度の税制改正によって、小規模宅地等の特例の適用が認められるようになりました。
つまり、被相続人が老人ホームなどに入所したことから、相続開始の直前にそれまで住んでいた自宅を離れていた場合であっても、平成26年1月1日以後の相続では小規模宅地等の特例が使えるようになったということです。
ただし、これには要件があります。その要件というのは・・・
まず被相続人が介護などを受ける必要があるため老人ホームなど、一定の施設などへ入居した場合です。また、老人ホームなどへ入居した後に住んでいた自宅を他の者に貸したりした事実がないことです。
これらの要件を満たすときは、被相続人が住んでいた自宅の敷地は被相続人の居住用の宅地等に該当するものとして、小規模宅地等の特例の適用が認められることになりました。
小規模宅地等の特例の注意点は？
続いて、小規模宅地等の特例の注意点についてのお話です。小規模宅地等の特例については貸付事業用宅地等というものがありますが、所得税のいわゆる事業的規模でない不動産貸付でも適用できるのでしょうか？
こちらについては、いわゆる事業的規模でない不動産貸付けの場合であっても、小規模宅地等の特例、相続税の課税価格の計算の特例も対象になるとされています。
ここで、貸付事業用宅地等の貸付事業というのは、不動産の貸付けその他これに類する行為で、相当の対価を得て継続的に行うものも含まれています。
ということで、不動産貸付の事業的規模を問わず小規模宅地等の特例は適用できるということになります。
小規模宅地等の特例と基礎控除との関係は？
相続税には色々な特例があります。例えば、自分の住んでいる自宅の敷地を同居している親族に渡したら、自宅の敷地の評価額が8割減されるという「小規模宅地等の特例」があります。
また事業用に使っている土地もそうですが、小規模宅地等の特例という制度があったりします。それから、奥さんがもらった財産、旦那さんがもらった財産、配偶者間で相続をした財産は1億6,000万円が法定相続分まで相続税がかからないという特例もあります。
こうした色々な特例があるのだなということをご存知の場合は、基礎控除額とその色々な特例の比較をする段階では、まずはその特例は無視して下さい。
「小規模宅地等の特例を使ったとしたら土地の価格がすごく低いから結局基礎控除額を超えないよね、だから相続税の申告はしなくていいよね」というと話が違うわけです。特例の適用には相続税の申告が必要になりますし、また特例は変わっていくものですからね。
なので難しいことは考えずに、とりあえず土地や建物、預貯金など全財産を合計したものが基礎控除額より多いのか少ないのか、まずここが第一歩になります。