贈与税の配偶者控除で不動産相続税対策!

 

 

贈与税配偶者控除

不動産の相続税対策!

 

 

今回は、贈与税の配偶者控除についてのお話です。これは非常にポピュラーな相続税対策になります。相続税対策なので、生きている間に亡くなる予定の人がやらなければいけないという制度です。

 

内容は、婚姻期間が20年以上ある夫婦であれば、その夫婦の間で居住用不動産を2,110万円まで贈与しても贈与税がかからないというものです。

 

例えば、土地があってその上に建物が建っています。その土地が旦那さんの名義だとします。その旦那さんの名義を奥さんの名義に2,110万円まで変えても贈与税はかかりません。

 

つまり、通常、土地を贈与すると贈与税がたくさんかかりますが、婚姻期間が20年以上ある夫婦の間で居住用の不動産を2,110万円まで贈与しても贈与税がかからないということです。

 

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この居住用不動産というのがポイントです..

 

例えば、駐車場とか貸アパートとか、居住用でない不動産の場合だったら贈与税は免除されません。

 

それから、2,110万円までというのはどういう意味かというと、この贈与税の配偶者控除は2,000万円まで無税になります。また、もともと毎年、年間110万円までの贈与は税金がかかりません。

 

ですから、本来ある110万円と贈与税の配偶者控除の2,000万円を足して2,110万円までは、夫婦の間で居住用不動産を贈与しても贈与税がかからないということになるのです。

 

居住用不動産ですから、例えば、金とかダイヤモンドとか有価証券とか、こういったものはダメです。ただし、居住用不動産を買うための「資金」であれば居住用不動産とみなされます。

 

例えば、土地も建物も全くないとします。今、お金が貯まったので、建物は旦那さんがお金を出して自分で買って、建物は旦那さん名義にします。

 

土地は奥さん名義にしたいのだけれど、奥さんには貯金があまりなかった場合、旦那さんが奥さんに「資金」を贈与します。そして、奥さんは贈与された「資金」で土地を買います。

 

この方法なら、居住用不動産を買ったので、婚姻期間が20年以上あれば贈与税がかからないということになります。

 

ここでは、土地のことばかり話しましたが、例えば、土地も建物も旦那さん名義で、建物が比較的新しくて価値があるという場合です。

 

建物の価値が11,500万円とか2,000万円とか結構価値がある場合は、建物だけ奥さん名義に変えて、すなわち、建物だけ奥さんに贈与して土地は旦那さんのままということも可能です。

 

ですから、居住用不動産というのは、土地と建物を買う「資金」も含まれるわけです。

 

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ちょっと珍しい事例を紹介します..

 

まず土地というのは、税金の世界では「上地」と「底地」に分かれるイメージがあります。一般的に土地というと、ただの土という感じがしますが、法律的に土地の場合は上と下に分かれて捉えるイメージがあるのです。その上が「上地」下が「底地」です。

 

よく言われるのが借地権です。借地権というのは、上地だけを持っている場合です。

 

例えば、今、旦那さんは底地を持っている地主さんから上地を借りていて、旦那さんが借地権を持っています。今、お金が貯まったので、旦那さんは底地も自分のものにしたい、また、せっかくだから底地は奥さん名義にしたいと考えています。

 

でも奥さんはお金がないので、旦那さんが奥さんにお金を贈与して、奥さんに底地を買ってもらって、夫婦で土地を所有しようという場合です。このような場合も、奥さんに贈与したお金というのは、2,110万円まで贈与税がかかりません。

 

こうしておけば、底地は奥さん、上地の借地権は旦那さんということで、底地も上地も夫婦のものであり、他人が入ってきませんから安心です。

 

 

店舗兼居住用不動産の場合は・・・

 

商売をやっている方ですと、店舗兼居住用不動産の場合があります。

 

例えば、建物があって、1階部分が事務所、2階部分が居住用で住んでいるというケースです。そういう場合は、居住用の部分だけ時価を割り出して、その居住用の部分だけ贈与をするということでも贈与税はかかりません。

 

つまり、商売をしている方だと、贈与税の配偶者控除2,110万円が適用できないというわけではありません。

 

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実際、店舗と居住用の土地や建物があったら、居住用部分を客観的合理的と認められる算式で割り出せば、例えば、平米数とかで居住用の部分を計算して算出すれば、その居住用の部分も贈与税の配偶者控除2,110万円が使えるということです。

 

 

土地の贈与の方法は?

 

土地の贈与の仕方には色々な方法があります。例えば、土地そのものを100%名義をガラッと変えてもいいです。一般的には、こういう土地の名義が全部変わるということをイメージされる方が多いですが、共有にするというものあります。

 

例えば、今までは100%旦那さんの土地だったものを、50%奥さんに贈与して、50%は自分の名義のまま残しておくという方法です。

 

こういうのを「共有持分」と言います。共有にするという形で、奥さんに土地を贈与するということも可能です。もちろん、この土地というのは居住用の土地です。

 

もしくは、土地を測量して、分筆というのですが、土地を分けてこの境界線の右半分は奥さん、左半分は旦那さんという形で、しっかり測量して平米数を決めて、部分的に居住用の土地を贈与するという方法もあります。このように、贈与の方法には色々あります。

 

これまで贈与税の配偶者控除2,110万円のお話をしてきましたが、これは、生前贈与の対策のうちでも非常に有効な対策と言えます。子孫に財産を残すための強烈なパワーのある対策ですから、ぜひ活用することをおすすめします。

 

 

贈与税の配偶者控除のメリットは?

 

一般的に相続が起きた場合には、相続の開始前3年間に起きた贈与というのは、相続財産に加算されます。例えば、ある人が亡くなると、亡くなった日の過去3年の間に贈与があったら、それは相続財産に足さなければいけません。

 

ですが、この贈与税の配偶者控除は、足さなくてもいいのです。しかも、足さなくていいどころか、2,110万円まで贈与税がかからないのです。つまり、すごくお得なのです。

 

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この背景には、夫婦というのがあるのです。親と子ではない同一世代間の財産の移転に、贈与税をかけるのはちょっとやりすぎですよねということなのです。婚姻期間が20年間あるのなら、贈与税をかけなくてもいいのではないかということなのです。

 

税金は何でもそうなのですが、1人の人に収益とか財産が集中すると高い税率がかかります。ですから、それを避けるために、奥さんに財産を分散することによって、財産をできるだけ均等にするのです。均等にすることによって、相続の高い税率から逃れるのです。

 

また、相続には基礎控除というものがありますから、それをふんだんに使っていきます。

 

ということで、夫婦の間で一方が財産を集中して持っていると、相続税がたくさんかかってきます。贈与税の配偶者控除という特例を使うことによって、財産を均等にならしていくということが非常に有効な相続税対策になるのです。

 

 

不動産の価格はどう評価するの?

 

贈与税の配偶者控除は2,110万円までということですが、実際には不動産屋さんの「時価」は使いません。

 

例えば、土地を2,110万円贈与するというのはいいのですが、その2,110万円はどうやって求めるのという話です。いわゆる不動産屋さんが使うような売買されている基準や時価などは使いません。

 

実務上は、相続税を財産を評価する数値、路線価などを使っていきます。もちろん、土地が不整形な形をしていたり、奥行きが非常に長かったり、間口が狭かったり、そういった使いづらい土地の場合は評価が下がっていきます。

 

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また、2,110万円の贈与税の配偶者控除というのは1回しか使えません。

 

例えば、平成31年に1,000万円使って、平成34年に残り1,000万円使うということはできません。贈与税の配偶者控除が1回しか使えないということは、その1回にできるだけ2,110万円ギリギリまで使った方がお得ということです。

 

例えば、土地で考えるのであれば、ある人が2,110万円分の土地を算定したら100坪ありました。一方、別のある人が2,110万円分の土地を算定したら150坪ありました。この場合は、150坪の方がお得なわけです。

 

夫婦間でたくさん財産を移転させて、できるだけ夫婦の財産を均等にした方が税金が安くなります。

 

それなら、できるだけたくさんの土地を移転させた方がお得です。それには、正しいやり方、知識を使って、できるだけ土地の評価を低く計算することが重要になってきます。

 

あくまでも相続税の評価方法を使って、合法的に正しい知識を使って、その土地の1坪当たりの価格をできるだけ低く算出していきます。低く算出すれば、たくさんの平米数の土地を贈与できますからね。

 

 

贈与税の配偶者控除は確定申告が必要?

 

贈与税の配偶者控除を適用するためには、申告が必要になります。

 

贈与するということは登記をするということです。登記をした年の翌年3月15日までに、贈与税の確定申告をしなければなりません。そこで、贈与税の配偶者控除を適用しますというところにチェックをつける必要があります。

 

また、添付書類として、戸籍謄本や戸籍の附票、場合によっては住民票などが必要になります。この申告をしないと単なる贈与になってしまいますので、ここは注意して下さい。

 

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贈与税の配偶者控除で不動産相続税対策!

まとめ

 

なぜ、贈与税の配偶者控除をするのか?

 

それは、夫婦間で財産を均等にすることで、高い税率を避けられるからです。また、奥さんの相続の時も、旦那さんの相続の時も、基礎控除というものを最大限に使えるからです。

 

そのために、贈与税の配偶者控除があるのです。この特例を使うためには、婚姻期間が20年以上必要です。

 

さらに、贈与税の配偶者控除には大きなメリットがあるからです。通常、相続の開始前3年間に贈与があった場合は、相続税に加算しなければならないのですが、贈与税の配偶者控除は加算しなくていいのです。

 

それどころか、贈与税そのものが2,110万円まではかかりません。

 

2,110万円の贈与の対象になるのは、土地だけではなくて建物も含まれます。さらに、居住用不動産を購入するためのお金も対象になります。それから、店舗兼居住用不動産なども居住用部分のみ特例を適用することも可能です。

 

旦那さんが借地権を持っていて底地は地主のものの場合、地主の底地を奥さんに買わせてあげて、その奥さんにお金を贈与する、これも贈与税の配偶者控除の対象になります。

 

このように色々なパターンがあります。この贈与税の配偶者控除という不動産の相続税対策は、非常にポピュラーなものです。ななので、多くの方がやっています。ですから、あまり不安に思わずに、安心してこの特例をフルに活用していただければと思います。

 

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