住宅ローン頭金なし
自己資金ゼロでシミュレーション！
よく「家を買う時の頭金はいくら用意したらいいんですか？」と聞かれます。個人的には、頭金自体は出せる金額の範囲でいいと思います。
一般的には、頭金は物件の2割必要と言われます。インターネットで検索しても、2割必要というのが多いです。
もともとなぜ2割必要だったかというと、一昔前は金融機関の物件に対する融資が1割までだったからです。ですから、どうしても2割の頭金、自己資金が必要になっていたということなのです。
このような経緯があって、不動産を買う時には頭金を2割用意して下さいと言われるようになったのです。
ですが、今は、金融機関は物件価格の100％まで融資してくれます。もちろん、それぞれの方の年収や勤務先、年齢など、トータルで判断されますが、今100％まで融資してもらえるという状況なので、非常にメリットがあると思います。
特に金利がすごく低い時代ですから、この先どういった形で変動していくのかというのは誰にも読めませんが、逆にそういう時代だからこそ、キャッシュを残しておく選択を残しておいてもいいのかなと思います。
例えば、せっかく新築の駐車場付きの家を買うのだから、車を買い替えたいと考えたとします。その時に、住宅ローンの審査などがあるので、車をローンで買うなら家を購入した後にした方がいいわけです。
ですが、もう1つの方法として、家を購入する頭金（自己資金）を減らしてキャッシュを残して、その分は住宅ローンを借りて、車は現金で買うということもできるわけです。
実際にシミュレーションしてみると
どちらがお得なのかもわかります..
これは、住宅ローンを35年で借りられる金額と、自己資金を家に出して、車のオートローンを借りた時のトータル的な月々の返済を計算すると、金利の安い住宅ローンをある程度多めに借りた方がお得になります。
オートローンは期間も短期ですから、当然金利は住宅ローンより高くなります。すると、それだけ月々の返済がきつくなってきます。これは住宅ローン破綻の原因にもなってきます。
例えば、月々12万円の支払いで住宅ローンを考えて、せっかくだから車を買おうと思い、5年間で終わるからといって月々3万円のオートローンを組んでしまうと、月々の返済は15万円になってしまいます。これは、やはりすごく家計を圧迫してきます。
なぜかというと、新居に移った時にかかる費用、例えば、光熱費などが以前よりは必ず増えるからです。また、固定資産税や都市計画税などの税金も課税されてきます。そういったプラスの費用が出てくるからです。
そこに車のローンが入ってくると、家計がかなりきつくなるのです。
ですから、後々後悔しないためにも、家を買う前にしっかりと資金計画を立てておくことをおすすめします。
ということで、マイホームを購入する時の頭金をいくら出すのかというのは、きちんと資金計画を立てた上で決めるようにしたいです。個人的には、頭金や自己資金を出すのはなるべく抑えておいて、今はキャッシュを手元に残しておいた方がいい時代かなと思います。
資金計画を立てる際に、無理に頭金を出さなくても、現金を残して金利の安い住宅ローンを多めに借りるというのも1つの方法です。
頭金と自己資金は別？
マイホームを購入する時の頭金と自己資金は別です。頭金は物件の購入に充てるものです。物件を購入する際には諸経費がかかります。これは頭金とは別に用意するものです。
例えば、家を購入する時に物件の価格が5,000万円だとしたら、物件価格に加えて約8％約400万円の諸経費がかかります。つまり、トータルで5,400万円ということです。
ですから、自己資金が1,000万円なら、4,400万円の住宅ローンを借りることになるのです。
住宅ローンは頭金なしの方がお得？
自己資金ゼロでシミュレーション！
例えば、4,000万円の物件を買う時に、手持ちの500万円を残して物件の融資を100％受けて購入する場合と、500万円を頭金に出して3,500万円の住宅ローンを借りる場合を比較してシミュレーションしてみます。
4,000万円の住宅ローンを35年返済、金利1％で計算すると、月々の返済額は約112,000円になります。一方、3,500万円の住宅ローンを35年返済、金利1％で計算すると、月々の返済額は約98,000円になります。
ということで、大体月々14,000円くらい差が出ます。
これだけ見ると、自己資金500万円を残すよりも、頭金として入れた方が良さそうに思えます。14,000円が35年間ですから、金額も大きいですからね。
ですが、35年の生活の中で、例えば、家族も増えたし旅行もしたいしということで、300万円くらいの車をオートローンで買おうと思ったとします。300万円の車の場合、5年の60回で2％とすると、月々の返済額は約52,000円くらいになります。
これを考えた時に、頭金として500万円を入れてしまって、今度は300万円のオートローンを借りた場合、98,000円プラス52,000円で、月々の返済額は150,000円になってしまいます。これはどう考えても、かなり家計を圧迫します。
一方で、自己資金500万円を手元に残して、4,000万円まるまる住宅ローンを組んだ場合はどうでしょうか？
車の300万円はキャッシュで支払うことができます。しかも、手許にはまだ200万円の現金が残っています。月々の返済は112,000円から増えることはありません。
住宅ローンを組む際に頭金を出して、オートローンを組むと月々の返済は150,000円ですから、おそらく車の購入は断念しなければならないずです。
こうしたシミュレーションをしてみて、どちらがいいのかというのは、あなたが家を買う時のライフプランをきちんと立てた上でないと一概には言えません。頭金を出す出さないはあなたの選択になります。
ケースバイケースですが、金融機関は物件価格の100％までは融資をしてくれますので、まずはライフプランを考えて、どういうところでお金が出ていくのか、そこでお金を残しておく、使えるお金を振り分けておくというのも1つの方法です。