住宅ローンいくら借りれるか
返済できるのかが重要！
今回は、住宅ローンでいくら借りるのかということより、あなたが実際にいくら返済できるのかが大切ですというお話しです。一般的に住宅ローンの返済については、年収の○％までとか、いくらくらいまで借りられるかという話が多いです。
ですが、ここで考えるポイントは、収入ではなく収支が重要というこです。つまり、いくら収入があって、その人の生活だといくら支払いがあって、そういうタイプの人なら、このくらいの返済で大丈夫ではないかという考え方です。
住宅ローンはいくら借りれるか？
まず最初に、住宅ローンがいくら借りれるのかを考えるわけですが、借入れできる金額というのは金融機関が決めます。ですが、金融機関は先ほどの収支ということをあまり考えません。どちらかと言えば、収入で判断しているからです。
この収入については、いくらあれば良いという最低基準が金融機関によってはあったりするのですが、一般的には、住宅ローンの返済額があなたの総収入の25％以下くらいであれば大丈夫と判断されるようです。
もちろん、これは金融機関によっても異なりますし、収入の多さ少なさによってもかなり違ってきます。
ちなみに、金融機関によっては、「35％くらいまで大丈夫ですよ」と言われることもあります。ただ、安全・安心の観点からすると、やはり25％以下が望ましいです。
また、実際の生活パターンを考えても、収入の3割を超える返済というのは、感覚的にも結構厳しいものがありますから、25％以下くらいで考えるのが無難です。
収入の25％はいくらくらい？
収入の25％というと、仮に年収が600万円なら年間の返済額は150万円（600万円×25％）、ボーナス払い無しなら、月々の返済額は12万5千円になります。この返済額を実際の物件の購入金額で逆算してみます。
例えば、3,000万円の中古マンションを頭金2割の600万円を入れて買ったと考えると、借入金額は2,400万円です。
これを25年返済にして金利が4％くらいとすると、月々の返済は127,000円くらいになりますから、これは先ほどの25％、125,000円とほぼ同じくらいになることがわかります。
この話をすると、「金利が4％なんて高すぎ、今時そんな高い金利の住宅ローンはないでしょ」と言われることもあります。
確かに今の金利はかなり安くなっています。ですが、返済基準を決める時の金利と、実際に貸し出しをする時の金利は違うのです。
これも金融機関によって違うのですが、実際に返済比率を考える時には、現在の貸出金利よりも少し高めの金利で計算される金融機関が多いです。
これはまた審査の時に、金融機関と色々と話し合って決めていただければいいのですが、事前に「どれくらいの物件が買えるのか」、あるいは「いくら借入れができるのか」ということを考える際に、返済比率を考える場合は4％くらいで計算する方が安全性が高いです。
ちなみに、借入れできるかどうかというのは、最終的には金融機関の判断になりますが、一般的には年収と勤務先、勤務形態によって、借りられる、借りられないということになります。
例えば、正社員と契約社員では、条件が違ってくることもあります。また、その勤務先に何年勤めているか、というところでも借入れできるできないが違ってきます。
ただ、この辺の条件については、以前に比べるとかなり緩くなっています。もし不安な場合は、金融機関に相談してみるとよいと思います。
住宅ローンがいくら借りれるか
ということはもちろん大事ですが・・・
それ以上に重要なのは、借りた住宅ローンを返済できるかどうかということです。そして、借入れできるかできないかというのは金融機関の判断になりますが、実際に返済できるかどうかとういのは、あなた自身で判断する必要があります。
ただ、本当にこんなに借りた金額を返済できるかどうかというのは、なかなか自分で判断するのは難しいかもしれません。なので、その判断基準について少し説明します。
先ほど、返済できるかどうかというのは、収入ではなく収支で考えるということをお話ししました。
これは、どれだけ収入があっても、それと同じくら支出してしまうのであれば、当然住宅ローンの返済に回せるお金は少なくなってしまうからです。つまり、あなたが浪費家なのか倹約家なのかによって、返済できる金額は大きく違ってくるということです。
ただ問題は、自分が浪費家なのか倹約家なのかという判断が意外と正確ではないということです。自分でわかるという方もいますが、他の人と比較してどうかとなると、自己判断だと結構違うケースも多いです。
実際に私がこれまで見てきた中でも、ご自身で考えられている状況と、実際の貯蓄の貯まり具合等を見ていると、ずい分ギャップがあるなと感じることも多いです。
そこで、ここからは自分が浪費家なのか倹約家なのかを含めて、住宅ローンをいくらくらいまで返済できるのか、という基準について解説していきます。
住宅ローン返済の基準とは？
住宅ローンをいくらくらいまで返済できるのかについては、2つの指標を見るだけでOKです。
具体的には、現在の家賃の金額と、毎月貯蓄をしているのであればその貯蓄額、この2つです。この2つの指標から、「住宅ローンはこれくらいまでなら返済できる」という判断ができます。
まず現在の家賃に対する比較です。この家賃との比較については、結構多くの方がやっています。
ただ注意しなくてはいけないのは、「今の家賃に少しプラスして、少しがんばればこの家が買えるな」と考えることです。
こうした考え方は非常に危険です。今の家賃に少し上乗せするということですが、その少しの上乗せがイメージするほど簡単なものではないからです。
例えば、この少しの上乗せというのが、1万円とか2万円、あるいは5千円くらいだったりするケースも多いのですが、もしあなたが貯蓄をする習慣がなくて、毎月大体収入を使い切っている場合は、月々の家賃の支払いにさらにプラス1万円支払いをするというのは、想像しているよりもかなり大変なことになるはずです。
たとえ金額が1万円という少ない金額であっても、住宅ローンの支払期間はずっとその分の節約は続きます。
一時的な節約ではなく長期にわたる節約は、たとえ1万円であっても非常にストレスの溜まるものになります。さらに、実際にはその節約というのは、1万円分では済まなかったりします。
これはほとんどの方に当てはまるのですが、新居を買ってそちらに移った場合、生活費は今までよりも上がります。なぜかというと、新居の方が以前の所よりも広くなることが多いので、水道光熱費が基本的に高くなるからです。
それ以外にも、固定資産税などの税金がかかったり、新居を買ったことに伴い家具やカーテン、家電製品など新生活向けに追加で購入するものが増えます。結果として、今までよりも毎月の日常的な生活費が結構な金額で上がってきます。
そういった支出が増えた中で、さらに今まで以上に節約しなければいけないというのは相当厳しいはずです。
特に今まで貯蓄したことがない場合は、「家賃に少しプラスするだけで家が買える」と判断するのは非常にリスクが高いです。そこで、もう一つの指標である月々の貯蓄額がきいてくるのです。
月々の貯蓄額で判断する方法とは？
新居に引っ越しとなると、月々の生活費が上がることが多いのですが、その上がった部分というのは、月々の貯蓄額を少し減らすことでカバーすることができます。
例えば、今まで月々3万円の貯蓄をしているのなら、新居での生活費が1万円上がったとしても、毎月の貯蓄額が3万円から2万円に減るというだけで、あとは普段の生活は今までと似たような生活スタイルを送ることができます。
つまり、月々の貯蓄額が増える生活費のバッファーとして機能するということです。また、月々貯蓄できる人というのは、比較的生活費をコントロールする能力が高い傾向にあります。
そういった生活費のコントロール能力の高い方は、たとえ新居で若干生活スタイルが変わったとしても、色々なお金のやり繰りが上手いので、意外とそれほど生活費をアップさせることなく支出を抑えられることになります。
いくらまでなら住宅ローンを返済できるのか？
いくらまでなら住宅ローンを返済できるのかの目安としては、今まで支払っていた家賃に加えて、今まで貯蓄していた金額の半分の合計金額、これが月々返済できる金額の妥当な額になります。
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月々の返済額＝家賃＋貯蓄額の半分
なぜ貯蓄額が半分なのかというと、今までの貯蓄の何割かは新居購入のためという要素があったかと思いますが、実際に買ってしまえばもうその必要はなくなるわけですから、その分少し減らしてもいいのではないかということです。
一方で、今まで新居のための貯蓄だったので、これからは貯金はゼロでもいいのではないか、貯蓄額も家賃に加えた額を住宅ローンの返済に充ててもいいのではないか、と考えるかもしれません。
ですが、この考え方はおすすめしません。なぜなら、いくら家を買ったからといっても、これからどんなことが起こるのか、特にこういう世の中ですと先々の展開が非常に読みにくいですから、そんな中で全く貯蓄をしないというのは、あまりにもリスクが高いからです。
もし、貯蓄部分を全て住宅ローンの返済に充てたいということであれば、月々の返済額に充てるのではなく、半分は予備としてとっておいて、一定の金額が貯まったら繰り上げ返済などに回して最終的に住宅ローンの支払いを減らすという方が安全性が高いです。
貯蓄が全くできていない場合は？
現時点で月々の貯蓄が全くできていない場合は、住宅ローンを組むこと自体リスクが高いことだと思います。
この考え方は、どんなに収入の高い人でも同じです。どんなに収入が高くても、毎月の貯蓄額がないということは、当然その高い収入を何かしらの形で使っているということになります。
先ほどから収支というお話をしてきましたが、どんなに収入があっても同じだけ使っていると当然お金は残りませんから、こうしたタイプの方は、住宅ローンを組んだ場合、何か不測の事態があるとそこで対処することができなくなる可能性があります。
基本的に貯蓄ができないタイプの人は、しばらく貯蓄ができるようになる生活を経験した後に、家を買うことを検討した方がリスクが小さくなると思います。