住宅ローン金利とは？
金利はどのように決まるの？
今回は、あなたの生活に密着している「住宅ローの金利はどのように決まっているのか」というお話しです。結論から申し上げますと、それは国債の利回りと大きく関係しています。これはどういうことかというと…
世の中には色々な投資家と呼ばれる人たちがいて、それら投資家は手持ちの資金をできるだけ条件の良いところで運用しようとしています。そして、今手持ちのお金を銀行に預けておいた方がいいのか、それとも国債で運用した方がいいのかを考えています。
その他、株式なども色々ありますが、国債というのは、その国で一応一番信頼がおけるものですから、みんなが注目しているものなのです。ですから、国債を一つの指標として、国債と他がどういいのかという比較を行っているのです。
なぜ国債の利回りはみんなが注目しているの？
例えば、国債の利回りが一番良くて、なおかつ一番信頼がおけるものであれば、多くの資金がここに集中するわけです。
そういう意味でも、国債の利回りというのは、みんなが注目しているのです。その注目している利回りと、例えば自分の銀行預金とを比較して、投資家はどっちにお金を預けるかを決めます。
例えば、国債の利回りが5％の時に、銀行預金の利回りが3％だったら、誰も銀行にお金を預けませんよね。
当然、銀行もお金を集めることはできませんから、商売ができません。ではどうするかというと、少なくとも国債と同じくらいまでは、利回りを上げていこうということになるのです。
では、さらに国債の利回りが上がったらどうなるのかというと、銀行の金利も当然上がってきます。反対に、国債の利回りが下がったらどうなるのかというと、銀行の金利もそこまで上げている必要はないので下げてきます。
だいたい条件が同じであれば、投資家はどちらにしようかなと選んでくれます。もちろん、すべてが銀行預金に集まるわけではありませんし、すべてが国債に集まるわけでもありません。ですが、条件としては、ある程度同じにしておかないと、勝負にはならないわけです。
つまり、銀行が商売をしていくためには、国債の利回りと同じくらいの金利を付けなければならないのです。
そして、銀行が集めた預金に対して、それくらいの金利を付けるということは、銀行は貸し出す住宅ローンの金利、あるいは融資する時の金利も、これをベースにして決まってくるのです。
国債の金利の利回りが増えたら、銀行の普通預金の金利も上がります。
それに加えて、銀行の利益を入れて、住宅ローンの貸出金利が上がってきます。そういうことなので、国債の金利がどんどん上がっていけば、住宅ローンの金利もどんどん上がっていくことになります。
国債の利回りはどうやって決まるの？
国債というのは、ある一定の期日で額面のお金がもらえる債権のことです。例えば、10年物の国債とか30年物の国債がありますが、その記載されている期日にそれを持っていけば、その額面通りのお金をもらえます。
つまり、そこに100万円と記載されていれば、将来100万円もらえるということが決まっているということです。ただ、その国債が、今現在いくらで取引されているかというのは違います。その日、その時々によってこれは変わります。
例えば、今国債が50万円で売られていたとします。この国債を50万円で買った人は、将来100万円を手に入れることができることになります。そうすると差額で50万円儲かりますから、かなり大きな利回りですよね。
一方、国債が値上がりして50万円から80万円になってしまったら、差額で20万円しか儲からないということになります。つまり、利回りが下がるということです。
ここで、覚えておいていただきたいのは、国債の値段が安くなればなるほどそれだけ利回りが高くなる、国債の値段が高くなればそれだけ利回りが低くなるということです。
そして、この国債の利回りと銀行の金利が連動していますので、国債の価格が下がれば国債の利回りが上がる、すなわち銀行金利が高くなる、住宅ローンの金利が高くなるということになります。
反対に、国債の価格が上がれば国債の利回りが低くなるので、銀行預金の金利も低くなり、住宅ローン金利も低くなるということになります。
今の住宅ローン金利はどうなっているの？
では、振り返って考えてみて、今どういうことが起きているのかというと、日本政府は多額の借金を抱えています。それは国債を発行することでお金を集めています。
ただ、国債をたくさん発行すると、国債の値段が下がる傾向にあります。需要と供給の関係で、たくさんモノがあふれれば、その分モノは安くなりますからね。つまり、たくさん国債が発行されれば、やがて国債の値段は下がるということがいえるのです。
そうなると、今もし80万円くらいで売れていたものが、50万円まで下がったらどうなるのかというと、国債の利回りが上がります。すると、イコール、銀行の預金金利が上がり、住宅ローン金利が上がります。
すなわち、国債の価格が暴落すると、私たちが住宅ローンを借りる時にお金がなかなか借りられないということが起きるのです。
とはいえ、大量に国債を発行しているものの、今のところは国が、何とかこの国債の値段が下がらないように、色々な努力をしています。なので、国債の値段は、まだまだ高い値段で維持しています。
その結果、今は国債の利回りが低くなって、銀行の預金金利や住宅ローン金が低く抑えられています。ただ、この国債の値段がいつ下がってくるとも限りませんので、国債の値段には常に注目しておくことをおすすめします。
住宅ローン金利とは？
マイホームは数千万円もするものです。それを最長35年の住宅ローンで買うわけですが、やはりど数千万円というお金を借りるわけですから、色々な不安が出てくるのは当然です。家を買う際には、色々な理由があると思います。
1つ事例があるのですが、「どうして今マイホームを買いたいと考えているのですか？」と聞くと、「子供がこれから小学校に上がって、成長とともに新しい家で生活できたらいいなと思って…」というケースがありました。
その時に、色々話しをしていると、どうしても住宅ローンが不安だということがありました。では、いつだったら買える時期になるのかということになると、なかなか買える時期というのは見えてきません。
ということは、今、家を買いたい、子供の成長とともに新しい家で思い出を作っていきたいという時に買うのが一番ベストなのではないか、そう思いながらお話ししていました。
この時に一番のポイントになるのが何かというと、今この時を考えた時に、住宅ローンを借りるということは、時間を買うということと同じことなのです。法律用語で「期限の利益」というものがあります。これはどういうものかというと…
例えば、4,000万円の住宅ローンを借りた時に、借りた4,000万円のお金で支払いをする、その支払いをすることで土地と建物がその人の所有物になります。
つまり、その家で生活する、あるいは転売する権利が発生します。ですが、その4,000万円という支払いはまだ終わっていないわけです。
これは、35年かけて返済してくれればいいですよということで、期限付きの利益が購入者に付いてくるということなのです。
こう考えると、住宅ローン金利はものすごく重い負担という考え方がある一方で、今ここでこの物件を手に入れて自分たちが幸せになるための金利だと考えることもできるわけです。
特に今は住宅ローン金利が低い時期ですから、だから買い時だということは言いませんが、もし今、マイホーム購入を検討しているのなら、今のこの金利の安い時に家を買うのは良いタイミングだと思います。
将来的なこともありますので、もちろんその辺のライフプランは押さえる必要がありますが、幸せになるための金利は、安ければ安いほどメリットも大きいです。期限の利益を最大限活用して、マイホームを購入する一歩を踏み出してみてはいかがでせしょうか。
ということで、住宅ローンの考え方として、期限の利益があるということですから、そう考えて、家族の笑顔とか幸せとかそういったものをイメージしていただけると、一歩前に進めるのではないかと思います。