住宅ローン返済きつい苦しい
払えない人の救済策はこれだ！
住宅ローンの返済がきつい、苦しい、払えないという人の救済策には、大きく2つに分けれます。まず1つは、法律の力を借りない「任意整理」、もう1つは、裁判所などを使った「法的整理」です。
このうち任意整理には、返済額の軽減という方法と、任意売却という方法があります。一方、法的整理には、「個人再生」と「自己破産」があります。
実際、住宅ローンの返済がきつくなって支払いが滞り出したら、この4つの方法しかありあません。なので、そういう状況になったら、一刻も早く手を打つのが最善策といえます。
返済額の軽減手続きとは？
返済額の軽減手続きには3つの方法があります。1つは、一定期間、金利だけを支払い元金部分を据え置きする方法です。
要は、リスケジュール（元金据え置き申請）のことで、住宅ローンの支払いがきつい場合、一時的に元金を据え置いて金利のみを支払うという申し出をして、金融機関に受け入れてもらう方法です。
この方法をとると、最終的な支払総額は増えてしまいますが、「今さえとりあえず持ちこたえたら後はいけそうだ」という方にはおすすめの方法です。
ほとんどの銀行で何らかの対策をとってくれますから、支払いを延滞するくらいであれば、まずは銀行へ出向いて相談するのが大事です。
2つ目は、返済期間を延長してもらう方法です。返済期間を延長できれば、月々の返済額は減ります。3つ目は、借り換えです。借り換えはかなり効果が期待できます。
例えば、住宅ローンを組んだ当時、金利2.4％で借入金額3,000万円、35年返済、ボーナス返済なしの場合、もし今も金利がそのままだったら、月々の返済額は約105,000円になります。
これを今の金利1％くらいに借り換えた場合、月々の返済は84,000円になります。月々の差額は約20,000円にもなります。1ヵ月20,000円違ったら大きいですよね。
ちなみに、これを住宅金融公庫で借りていた場合は、おそらく金利は4％でしょうから、そうなると月々の返済額は132,000円くらいになっているはずです。ということは、これを1％に借り換えたとしたら、その差額は何と48,000円にもなります。
ただ、滞納が続いていたり、いわゆる個人信用情報がブラックになっていたり、不動産などに差し押さえの履歴があったりすると、残念ですが借り換えは難しいといえます。
住宅ローンを滞納するとどうなるの？
滞納ができなくなる条件として「滞納」があります。滞納がもたらす影響としては、金利優遇がなくなることがあります。これにより、月々の返済額が2〜3万円上がってしまうこともありますから注意が必要です。
滞納が1回程度ですぐに支払ったりすれば別ですが、例えば、1ヵ月ズレて支払っているような場合は、完全にアウトです。また、個人情報機関の登録がいわゆるブラックということになりますので、ほぼ銀行で住宅ローンを借りることができなくなります。
さらに、固定資産税などの自宅の差し押さえなどもダメです。この差し押さえは1度でもされるとアウトです。仮にすぐに支払って差し押さえを解除してもらったとしても、登記簿謄本に差し押さえされた履歴が残ってしまいます。
金融機関は借り換えの時に必ず不動産の謄本をチェックしますから、差し押さえの履歴があるというだけで借り換えができないことになるのです。
この履歴が仮に10年前のものでも、20年前のものでもダメなのです。金融機関にしてみれば、一度あることは二度あるという考え方がとられているからです。
任意売却とは？
任意売却というのは、債権者の同意を得て、相場に近い価格で売却することをいいます。なぜ、マイホームを売るのに銀行の同意を得る必要があるのかというと…
例えば、あなたの家の現在の相場価格が2,000万円だったとして、住宅ローンの残債が1,500万円だったら、売れた時は住宅ローンが全額返済できて、しかも500万円が手元に残ります。
でも逆に、住宅ローンがまだ2,500万円も残っているとしたら、家が2,000万円で売れたとしても、売却代金でローンを全額返済することはできません。預貯金などがあって、足りない分を補てんして全額返せるのなら話は別ですが。
ここでいう任意売却というのは、全額返済が見込めない場合に、「残債が残るけれど抵当権を外して下さい」「担保はなくなるけれど、その後もきちんと払い続けますから私を信じて今の物件が少しでも高値で売りやすい今売らせて下さい」「そうすれば銀行さんも1円でも多く返済が見込めるからメリットがありますよね」というようなものなのです。
なので、抵当権者である銀行、保証会社の承諾が必要になるのです。
競売と任意売却を比較すると・・・
売却金額については、任意売却の方が高いです。売却金額が高ければ、当然任意売却の方が返済金額も多くなります。また、プライバシーに関しては、任意売却にはありますが競売にはありません。競売の場合は、近所など周りの人に知られてしまいます。
退去時期に関しては、競売は長い期間住み続けることができますが、任意売却は若干早めに出なくてはいけません。
滞納金の充当については、任意売却はできますが、競売はできません。任意売却の場合、固定資産税など他の借入れの部分についても充当することが可能になります。
売却後に残った残債については、「いくらずつ支払っていくのか」といった相談が任意売却では債権者が協力的ですが、競売はそういった相談は基本的にはありません。
さらに、次の住み家への引っ越し代が、任意売却の場合は売却代金から一部配分してもらえる可能性がありますが、競売はありません。すべての債権者が認めてくれるわけではありませんが、引っ越し代があると大分助かります。
ということで、競売と任意売却を選ぶのなら、任意売却をおすすめします。
競売の流れは？
まず住宅ローンの返済が苦しくなってきて、支払いが徐々に遅れがちになり、1〜2ヵ月遅れて半年滞納すると、基本的には競売に進んでいくことになります。
実質的には、1〜2ヵ月遅れたくらいから、金融機関から督促状が届きます。それに対してどういった対応をしていくのかということで、その後の流れが変わってきます。
任意売却による解決が可能な時期は、競売による入札の開始の直前、つまり競売の入札が始まる前までに任意売却をすれば、競売を回避することができます。
なので、もし競売の申立てがされてしまったら、すぐに何らかの形で任意売却の方に持っていかないと時間がないということになります。
任意売却の流れは？
まずは相談から始まり、現況の把握を行います。そして、不動産価格の調査が行われ、「あなたにすべてお任せします」という意味の媒介契約を結ぶと、債権者との交渉に移ります。その後、販売活動が行われ、購入者が現れたらその選定が行われます。
次に「この金額で売っていいですか」「これだけの返済になりますけれどいいですか」「抵当権外してもらえますか」といった債権者の同意を得ます。そこで債権者が同意してくれたら、不動産売買契約を結びます。
そうすると、その家を買主さんのために空けないといけないので、引越しになります。引っ越しが終わると、売買代金の決済が行われて、新生活のスタートとなります。この一連の流れの中で重要なのが「債権者との交渉」になります。
任意売却の売却代金はどうなるの？
例えば、物件が2,000万円で任意売却できた場合、その配分はどうなるのでしょうか？
まずあなたの持ち出し費用は0円です。
具体的な2,000万円の配分としては、債権者への住宅ローン返済に1,910万円、管理会社へ滞納分として約20万円、司法書士に抵当権の抹消費用として約5万円、不動産会社への仲介手数料として約60万円、といった感じです。
任意売却のリースバック方式とは？
リースバック方式というのは、任意売却の1つです。
これは、任意売却後もあなたが住み続けることのできる方法になります。具体的には、一旦投資家などの第三者に任意売却で家を売って、そしてその方に家賃を支払うことによって、今の物件に住み続けるという方法になります。
実際には、売却先が第三者ということになりますので、基本的に利回り重視になりがちです。そうすると、売却金額にもよりますが、家賃が高めになる傾向にあり、現実的には難しいのかなと思います。
例えば、物件を2,000万円で売却して、利回りが10％欲しいとなったら、月々の家賃は単純計算すると20万円になってしまいます。月々20万円の家賃が払えるくらいなら、今の状況にはなっていないはずですからね。
任意売却による買い戻しとは？
買い戻しというのは、親戚や友人に物件を一旦買い取ってもらって、その人の低金利でのローン返済額を代わりに返済するという方法です。
具体的には、親戚や友人に任意売却して、そこに住まわせてもらいます。
そして、実際には親戚や友人が組んだ住宅ローンをあなたが支払うという方法になります。ただ、住宅ローンが払えなくなった場合には、親戚や友人に迷惑をかけることになりますので、なかなか相手を見つけるのが難しいかもしれません。
実際には、それを数年続けて、あなたが再び住宅ローンが組めるようになった頃、あるいはお子さんが住宅ローンを組めるような年齢になった時に、親戚や友人から売ってもらう形になります。
ちなみに、もし身内に買ってもらう場合、住宅ローンというのは、親子間売買というのが原則としてできないことになっています。ですから、例えば、苗字の違う娘さんの旦那さんに買ってもらうなどの注意が必要です。名前や住所が違うというところがポイントになります。
なお、親子でなく、親戚間であれば、基本的に住宅ローンは使えます。
個人再生とは？
個人再生は法定整理の1つです。個人再生というのは、裁判所の手続きによって、住宅ローン以外の債務を約5分の1まで圧縮し、住宅ローン特則という方法によって住宅ローンの支払い期間を延ばして、マイホームを守ることのできる方法です。
ただし、個人再生は誰もができるわけではありません。サラリーマンなど、継続した安定収入のある人でないと使えないからです。
自己破産とは？
自己破産も法的整理の1つです。自己破産のメリットは、何と言っても借金がゼロになることです。ただし、税金や国民健康保険料、故意による損害賠償金などは、チャラにはなりませんので注意が必要です。
一方、自己破産のデメリットとしては、自宅や車などの生活必需品以外のものが強制処分されてしまうことです。また、連帯保証人にも迷惑をかけてしまいます。
公務員やサラリーマンの方には少ないかもしれませんが、法人の代表者であったり、自営業者の場合、配偶者（妻）が連帯保証人になっているケースがほとんどです。
そうすると、奥さんの方に迷惑がかかることになります。自己破産した時に、奥さんに支払い能力がなければ、奥さんも破産してしまい、連鎖破産となってしまいます。
さらに、自己破産の場合、官報に住所や氏名が載るというのもデメリットと言えます。ただ官報はほとんど見ている人がいませんから、あまり気にする必要はありません。それから、5〜10年間くらいは、クレジットカードを作ったり、ローンを組んだりするのが難しくなります。
ちなみに、破産者宛の郵便物は管理されます。
これは、もし破産して管財事件となってしまった場合に、破産管財人というのが付きますので、その破産手続き中に関しては、あなたに届く郵便物はすべて転送がかけられて破産管財人のもとに届けられることになるということです。
例えば、この期間に何かネットで買い物をしたら、すべて破産管財人の所へ行ってしまうということです。
自己破産の流れは？
まず破産手続き・免責許可の申立てがなされると、破産開始決定が行われます。基本的に多くの人の場合、約3ヵ月ほどで同時廃止という形で破産が完了します。
ただし、法人の代表者であったり、法人だったり、上場企業に勤めるサラリーマンや公務員の方、これらの方の場合は、破産管財人がついて別の流れになる可能性があります。
具体的には、管財人が選任されて、債権者集会が行われ、破産手続きの終結となります。
上場企業のサラリーマンや公務員の方であれば、今の状況なら退職金が見込めますので、そういったものも換価処分の対象になるからです。
ただ、一般的なサラリーマンで、中小企業に勤めている方や財産のほとんどない方に関しては、同時廃止という形で破産が完了します。
ちなみに、破産管財人が付いた場合、この方が慣れた人ならいいのですが、初めて任命される新米弁護士さんも割と多いです。もし債務整理に詳しい弁護士さんが付いた場合には、破産手続きのアドバイスをもとに、あなたの希望を伝えるとよいと思います。
自己破産の勘違いとは？
巷でよく言われている自己破産の勘違いについてです。
まず、自己破産しても戸籍や住民票には載りません。勤務先に裁判所から通知がいくこともありませんし、給料が差し押さえられることもありません。破産後の収入は自由です。選挙権や年金もなくなりません。
仕事に就けなくなることもありません。士業などは破産手続き中は制限がかかりますが、破産手続きが終わった後は普通に仕事に就くことができます。ローンついては、7〜10年後には可能となります。
家族については、保証人になっていなければ、家族がブラックリストに載ることもありませんし、家族の進学や就職が不利になることもありません。
住宅ローン返済きつい苦しい払えない人が
やってはいけないこととは？
どんなに住宅ローンの返済がきつい苦しい時でも、払えないからといって、絶対にやってはいけないことがあります。
まず1つ目は、金利の高い消費者金融やカードローンを使って、住宅ローンを返済することです。これは、金利の安い住宅ローンですら払えなくなっているのに、その10倍くらいの金利の消費者金融から借り換えしても、まず返せないのが目に見えているからです。
2つ目は、家賃収入を返済にあてようと賃貸に出すことです。これは、賃貸に一度出してしまうと、売却金額が下がってしまうからです。月々数万円の家賃収入を得る代わりに、将来の家の売却代金が100万円単位で下がるといっても過言ではありません。
3つ目は、貯金を切り崩して住宅ローンを返済することです。これは、通常は収入が激減した場合に、貯蓄を切り崩しながら補てんしていくものだからです。
単純計算で、貯蓄額が半年間の生活費分として約200万円を切るようなら、次の再出発のためにすぐに行動に移す必要があります。
以上のことは結構やってしまう人が多いので、本当に注意して下さい。