フラット35融資条件と申し込み流れ！
メリット・金利・技術基準は？
主なフラット35のメリットとして、以下の3つがあげられます。
1つ目のメリットは、長期固定金利ということです。また、10年ごとの固定金利の選択ができます。決められた期間ずっと固定金利なので、計画が立てやすいとうメリットがあります。
2つ目のメリットは、保証料がかからないということです。繰り上げ返済手数料も、返済額10万円以上になりますが基本的には無料です。
ちょっとお金に余裕がある時などは、手数料を気にせず繰り上げ返済できます。しかも保証料もないので、当初の余計な負担はかなり抑えられます。
3つ目のメリットは、一定の技術基準と設計時・建築時の外部検査があることです。住宅金融支援機構は、かつての住宅金融公庫とは違い、公的ではなくなったとはいえ、半公的なところがあるので、やはり技術基準というのがきちんと定められているのです。
ある意味、一定の技術基準の品質の建物が建つという安心感があります。さらに、「それがきちんと建てられているか」というの外部の検査も必ずあるので、そういった意味でも安心感があります。
フラット35申し込みの流れは？
まずは収入状況など、個人の色々な資料が必要です。そういう資料を揃えて、買いたい土地と、建てる建物の計画と図面、見積もりを添えて審査に出します。
ちなみに、設計をガッチリ進めても、審査に通らなかったら話になりませんので、ここではある程度のもので審査に出します。
そして、審査が無事に通ると、今度は具体的な建物の設計を始めていきます。さらに、建物が基準に適合するかどうか、実際の設計内容について指定検査機関等で適合証明を受けます。
要するに、この建物で建てて、それがきちんと基準に適合しているかというのをチェックされるのです。
これで適合を受けたら、いよいよ着工です。工事途中や工事竣工時にも検査があります。
きちんと竣工基準に適合しているかというのをチェックされると、今度は適合証というのが出されます。最後にこの適合証を添えて、フラット35住宅ローンの最終的な申し込みをすると、そこでようやくお金が出てくることになります。
そして、ようやく家の引き渡しになります。建物の融資実行になるときは、抵当権、いわゆる担保に取られて、第一位に設定されます。住宅ローンの返済が終われば、その抵当権はなくなります。
なぜフラット35にはつなぎ融資が必要なの？
フラット35は、建物の場合は最後に一括融資が基本です。土地の分は出ます。
そうすると、実際には、工事中何回か建設会社に支払うお金が必要になる場面があるわけですが、フラット35だと最後にしかお金が出ません。そうなると、工事会社はすべてのお金を立て替えなければなりません。
これでは非常にリスクの高い工事になってしまいます。なので、基本的にはつなぎ融資を使って出来高に応じた支払いがなされて、最後フラット35が実行されるとつなぎ融資も返済され、お金が全部入ってくることになります。
フラット35の融資条件は？
フラット35の融資条件は、3つあります。1つ目の融資条件は、申込時の年齢が満70歳未満で日本国籍の方です。
2つ目の融資条件は、年収に占める一定の総返済負担率を満たしている方です。具体的には、年収が400万円未満の方は、年間返済負担率が30％以下、それ以上の方は35％以下とされています。
例えば、年収400万円弱の方で年間返済負担率30％以下ということは、年間120万円までなら返済に使われてもよいということになります。
つまり、年収400万円未満の方は、毎月10万円以上返済すると年間返済負担率が上がりますが、「それだと生活が厳しいですよね」ということで決められているのです。
フラット35は半公的な住宅ローンですから、あまり無理して破綻しないようにとの配慮からこのようになっているのですね。
3つ目の融資条件は、返済期間が「80歳－実年齢（or申込時の年齢）」ということです。なので、70歳の方でもフラット35を申し込むことは可能ですが、返済期間は10年（80－70）ということになります。
フラット35の金利・融資率は？
フラット35の金利には、2つのパターンがあって、20年以下の返済期間だと金利優遇があります。また、返済期間が21年以上35年だと金利が上がっていきます。
融資率は、基本的には9割以下です。要は、全体の9割までしかお金を借りられないということです。ただ、今は制度が変わって9割超でも融資が受けられます。ただし、金利はやや高めです。
フラット35の技術基準とは？
フラット35は、中古住宅と戸建て両方の融資がありますが、まずは戸建ての技術基準について説明します。
新築に関しては、延べ床面積が70㎡以上と住宅の規模が決められています。つまり、あまり小さい建物はダメということです。また、2室以上の居室と台所、便所、浴室があることとされています。要は、ワンルームはダメということですね。
さらに、一定以上の断熱材が施工されていることが必要で、構造の種類も決められています。
耐火構造・準耐火構造、もしくは耐久性基準に適合した構造のものです。やはり品質を重視しているのですね。せっかく住宅金融支援機構で貸して建てた家が、すぐに燃えたり腐ったりしてなくなってしまってはダメということですね。
最後に、メンテナンスをやりやすくするために、点検口の設置というのも基準にあります。
次に、中古住宅の技術基準です。
中古住宅については、耐震性がまず大事です。新耐震基準（昭和56年以降）の建築物、あるいは耐震診断で評点1.0以上となった建物です。また、土台、床組等に腐朽（ふきゅう）や蟻害（ぎがい：シロアリの害）がないことです。
要は、最初からダメな物件はダメだということですね。