フラット35金利推移予想
メリットと注意点も！
フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構（かつての住宅金融公庫です）が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンのことです。この住宅ローンを利用するには、建物は一定の技術基準をクリアしなければなりません。
また、その内容によって「フラット35」と「フラット35S」が用意されています。
フラット35では、劣化対策等級2、断熱等性能等級2、接道住宅の規模等に関する基準をクリアする必要があります。一方、フラット35Sでは、金利プランが違う「Aプラン」と「Bプラン」が用意されています。
フラット35の技術基準をベースに、それぞれ長期優良住宅にする、耐震等級3にするなど、4項目のうちの1つを選択するようになっています。フラット35Sの方が金利は低くなりますが、その分クリアしなければならないハードルも高くなります。
フラット35のメリットは？
フラット35の良いところは、審査基準が民間と比較してゆるいことです。また、35年間金利が固定なので、金利の変動に返済額が左右されないこともメリットと言えます。
ただ一般的な家の仕様ですと、ほぼフラット35はクリアしますが、フラット35Sになると設計の自由度にやや制限が出てくるのと、コストアップの要素が多くなってきます。
フラット35の注意点は？
フラット35で注意して欲しいのは、フラット35のお金が下りてくるのが完了検査をクリアして、検査済証が下りてからということです。
つまり、それまで工務店に支払いを待ってもらうというのは難しいですから、基本的にはつなぎ融資を別途金融機関に頼んで支払うことになります。
その際には、金融機関に対して、またつなぎ融資の手数料やフラット35よりも高い金利が発生してきますので、条件をよく確認するようにして下さい。
フラット35の金利推移を予想することはできるの？
フラット35という住宅ローンの最大のメリットは、35年間金利が固定されるので、金利の変動に返済額が左右されないということです。
ただ、今考えておきたいのは、この35年間全期間固定金利という点です。フラット35の最大の特徴である35年全期間固定金利は、本当にお得なのでしょうか？
今の世界情勢は、少し前のイギリスのEU離脱を含め非常に不安定です。アメリカも金利を引き上げていますが、以前に比べ利上げのペースも遅くかなり慎重になっています。そうした中、日本ではゼロ金利からマイナス金利時代に突入しました。
少子高齢化により人口減少のサイクルに入った日本で、金利がどんどん上がっていくというようなことがあるのか、東京オリンピックを控えていますので、それまで若干上がることがあるかもしれません。ですが、2020年以降しばらくは難しいかもしれません。
ある有名な民間ローンとフラット35を比較するサイトでは、「10年後に3％変動金利が上昇するという条件以外では、総額負担ですべて変動金利の方がお得だ、また、今の金利が10年後3％上昇するということは、あまり想定できない」と書かれていました。
10年前にフラット35を利用した人は、これ以上金利が下がることはないだろうと考えてフラット35を利用しました。私自身もその当時はそう考えていました。あのバブルほどではなくても、ミニバブルが何度も起きながら景気は緩やかに上昇していくとだろうと思ったからです。
しかしながら、これからは甘い金利推移予想は禁物です。何といっても、日本は間違いなく人口が減少していくのですから。住宅ローンを借り入れる金額が大きいほど、金利の影響を大きく受けることになります。
現金の比率を上げて、借入れを最小限にするという考え方も重要です。設計料をどうするのかも含めて、現金を用意することなく家を建てることに挑戦するというのは、借入れが何とかなったとしてもリスクが大きくなってしまいます。
今後の金利がどうなっていくのか、それは誰にもわかりません。ですが、固定金利が安心という時代ではなくなってきているような気もします。あなたも色々調べて自分なりの見解を持っておくことをおすすめします。
最近のフラット35の金利推移は？
日銀のマイナス金利政策によって、このところ住宅ローンの金利はずっと下がっていました。2016年4月には、少し金利を下げ過ぎていたのか、少しだけ10年固定金利が上昇しました。
その関係で、2016年5月もそれに引きずられてフラット35の金利は上がるのではないかと見られていたのですが、意外なことにかなり下がって、ついに史上最低金利を更新しました。
具体的には、利用者が一番多い返済期間が21年以上35年以下で、必要な金額の90％まで融資を受ける場合の金利は2016年4月は1.19％だったのですが、2016年5月はそこから0.11％も下がって1.08％になったのです。
これはフラット35が始まった平成15年10月以降、一番低い金利です。
近年の金利推移を表したグラフを見ますと、平成25年7月が基準金利2.05％だったものが、少しずつ下がっていって、平成27年2月が底だと言われていたのですが、そこから少し上がったり下がったりを繰り返し、結局平成28年5月に史上最低金利となったのです。
実際には、フラット35Sという一定の住宅の性能があるとその1.08％の金利からさらに0.3％、家の性能に応じて変わるのですが、当初5年間とか当初10年間、0.3％金利を下げることができます。なので、その金利だと0.78％ということになります。
いずれにしても、1.08％の金利で35年間固定金利というのは、固定金利としては非常に安い金利になっているといえます。
なぜ銀行によって金利が違うの？
フラット35を借りようと思った時に、あなたも多少調べると思うのですが、金融機関ごとに金利が違うと「同じフラット35なのに、なぜ違いがでてくるのだろう」と疑問を感じたかもしれません。
それには、「フラット35の金利はどういった形で構成されているのか」について理解するとよくわかると思います。
まず1つ目は取扱金融機関の手数料があります。例えば、みずほ銀行とか横浜銀行とか、そういった窓口となって取り扱う金融機関の手数料がまずかかります。
2つ目に、住宅金融支援機構の運営費用があります。3つ目に、MBS（資産担保証券）を購入した投資家に支払う利息があります。
フラット35の金利というのは、以上の3つで構成されているのです。そして、2つ目と3つ目は変えることができませんので、これはどの金融機関でも同じです。
一方、1つ目の取扱金融機関が受け取る手数料については、金融機関独自で決めていいということになっています。なので、ここが高いか安いかによって、全体のフラット35の金利の高い安いが決まってくるのです。