[詳　細]
・貸文化住宅を25戸持っている。
・ただ、賃貸料は契約によって、前月末日払のものと翌月5日払のものがある。
・この場合、先払いのものは、貸付期間対応で収入金に計上し、後払いのものは、支払日基準で収入金に計上しても構わないか？
・また、権利金は、3年の契約期間を定めているので、貸付期間対応の収益計上でもよいか？

ご質問の場合、先払いのものだけを貸付期間対応で計上し、後払いのものは支払日基準で計上するという使い分けはできません。また、権利金は、文化住宅を引き渡した日か、貸付契約の効力発生の日に収益として計上しなくてはなりません。

不動産等の賃貸料からの収入金額は、原則として、支払った年の総収入金額に算入することになっています。つまり、支払日基準によるということです。

不動産の賃貸借契約では、賃貸料を前払いとすることが多く、上記の支払日基準は、必ずしも実情に即したものとはいえませんので、次のような例外も認められています。

不動産等の貸付けが事業的規模で行なわれていて、次の条件のすべてにあてはまるのであれば、現金主義の適用を受ける場合以外は、その年の貸付期間に対応するものを、その年の不動産所得の総収入金額に算入することができます。

１、帳簿書類を備えて継続的に記帳し、その記帳に基づいて不動産所得の金額を計算していること
２、不動産等の賃貸料に係る収入金額の全部について、継続的にその年の貸付期間に対応する部分の金額を、その年の総収入金額に算入する方法によって、所得金額を計算していて、かつ、帳簿上、その賃貸料に係る前受収益と未収収益の経理が行なわれていること
３、１年を超える期間の賃貸料収入については、前受収益、未収収益の明細書を確定申告書に添付していること

上記の例外が認められる会計処理というのは、賃貸料収入のすべてについて、貸付期間対応で計上していないと認められませんので、ご質問の場合のように、先払いの分だけを貸付期間対応で計上し、後払いのものは支払日基準で計上するといった使い分けはできません。

上記の３で、１年を超える期間の賃貸料収入についても、貸付期間対応で不動産所得の計算が認められていますが、この賃貸料には、不動産等の貸付に伴って一時的に受け取る頭金、名義書替料、更新料、礼金等は含まれないことになっています。

よって、ご質問の権利金は、文化住宅を引き渡した日か、貸付契約の効力発生の日に収益として計上しなくてはなりません。

[関連トピック]
・先日借家人に家賃の値上げを断られ、現在係争中。
・この期間の家賃の受け取りは拒否しているので、借家人は係争前の家賃60,000円に5,000円を積み上げ、合計35,000円を各月の約定支払日に供託している。
・このような場合でも、不動産所得になるのか？

ご質問の場合ですが、借家人が供託している35,000円については、争いのない金額といえますので、たとえそれを受け取っていなくても、35,000円については、収入金額に計上しなくてはなりません。

不動産等の貸付けについての不動産所得の金額は、その年の不動産所得にかかる総収入金額から必要経費を控除して計算します。

それぞれ、次の日とする取り扱いになっています。

■賃貸料については、契約または慣習によって支払いの日が決められているものについては、その支払日、支払日が決められていないものについては、支払いを受けた日
・請求したときに支払うことになっている場合は、請求日
・賃貸借契約の存否について係争等になっている場合※1の判決、和解等があるまでの期間の賃貸料※2については、原則として、その判決、和解等があった日

※1　未払賃貸料の請求についての係争は除きます。
※2　供託されているもの、供託されていないもの、遅延利息、その他損害賠償金を含みます。

■頭金、権利金等について
・不動産の貸付けにより、一時に受け取る頭金、権利金、名義書替料、更新料等については、その貸付契約において資産の引渡しを要するものはその引渡しの日（または貸付契約の効力発生の日）、引渡しを要しないものは、貸付契約の効力発生の日

ご質問のような、家賃の値上げについて係争の場合ですが、借主が供託している家賃については、もはや争いのない金額といえますので、たとえ供託中の家賃を受け取っていなくても、その３５，０００円については、収入金額に計上しなくてはなりません。

その時は、値上げされた部分の金額、遅延利息、その他損害賠償金を含めた合計額から、すでに供託されていて家賃の収入金額に計上されている金額を控除した残額を、不動産所得の総収入金額に計上することになります。

▼ 関連トピック
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