不動産売買業者が受け取る家賃収入は、不動産所得になるのですか？：サラリーマンの税金ガイド

不動産売買業者が受け取る家賃収入は、不動産所得になるのですか？

[詳　細]
・不動産売買業者である。
・この度、マンションのオーナーから入居者がいるマンションを購入。
・このマンションは、まだ買い手が見つからず、その間に入居者から家賃収入が入ってくる。
・この場合の家賃収入は、不動産所得になるのか？

アドバイス

販売目的の不動産からの家賃収入は、不動産売買業の付随収入として、事業所得の総収入金額に含めて下さい。

不動産売買業者が受け取った一時的な家賃収入は、何所得になるのですか？

まず、不動産貸付けからの所得は、貸付けを事業として行なっている場合でも、それは不動産所得となりますので、事業所得にはなりません。

ところが、ご質問の場合のように、不動産売買業者が扱う土地建物は、販売目的の棚卸資産になりますので、その棚卸資産から短期間に生じた一時的な賃貸料収入については、不動産売買業の付随収入として、事業所得の総収入金額に含めることになります。

では、不動産売買業者がもっている不動産については、すべてが事業所得になるのですか？

いいえ、そうではありません。

販売の目的ではなく、貸家として貸しているものについては、通常通り、不動産所得になります。

事業所得の付随収入かどうかはどのように判定したらよいですか？

これらの所得区分は、あなたがその不動産を棚卸資産として所有していたかどうかで判断することになります。

よって、次のような事情があれば、事業所得の付随収入として考えて差し支えないと思われます。

■不動産について、販売広告をしていること
■賃貸借契約に一時的な契約としていること
■帳簿上、棚卸資産に計上されていること
■貸付けの規模からも、一時的なものであること

減価償却費は経費になりますか？

貸し付けた不動産が、建物その他使用または時の経過により減価する資産であるときは、償却費を事業所得の計算をする上で、必要経費にできます。

[関連トピック]
・貸文化住宅を25戸持っている。
・ただ、賃貸料は契約によって、前月末日払のものと翌月5日払のものがある。
・この場合、先払いのものは、貸付期間対応で収入金に計上し、後払いのものは、支払日基準で収入金に計上しても構わないか？
・また、権利金は、3年の契約期間を定めているので、貸付期間対応の収益計上でもよいか？

アドバイス

ご質問の場合、先払いのものだけを貸付期間対応で計上し、後払いのものは支払日基準で計上するという使い分けはできません。また、権利金は、文化住宅を引き渡した日か、貸付契約の効力発生の日に収益として計上しなくてはなりません。

不動産の賃貸料はいつ収入に計上するものなのですか？

不動産等の賃貸料からの収入金額は、原則として、支払った年の総収入金額に算入することになっています。つまり、支払日基準によるということです。

では、例外はどのような場合ですか？

不動産の賃貸借契約では、賃貸料を前払いとすることが多く、上記の支払日基準は、必ずしも実情に即したものとはいえませんので、次のような例外も認められています。

不動産等の貸付けが事業的規模で行なわれていて、次の条件のすべてにあてはまるのであれば、現金主義の適用を受ける場合以外は、その年の貸付期間に対応するものを、その年の不動産所得の総収入金額に算入することができます。

１、帳簿書類を備えて継続的に記帳し、その記帳に基づいて不動産所得の金額を計算していること
２、不動産等の賃貸料に係る収入金額の全部について、継続的にその年の貸付期間に対応する部分の金額を、その年の総収入金額に算入する方法によって、所得金額を計算していて、かつ、帳簿上、その賃貸料に係る前受収益と未収収益の経理が行なわれていること
３、１年を超える期間の賃貸料収入については、前受収益、未収収益の明細書を確定申告書に添付していること

私の場合はどうなりますか？

上記の例外が認められる会計処理というのは、賃貸料収入のすべてについて、貸付期間対応で計上していないと認められませんので、ご質問の場合のように、先払いの分だけを貸付期間対応で計上し、後払いのものは支払日基準で計上するといった使い分けはできません。

権利金についてはどうですか？

上記の３で、１年を超える期間の賃貸料収入についても、貸付期間対応で不動産所得の計算が認められていますが、この賃貸料には、不動産等の貸付に伴って一時的に受け取る頭金、名義書替料、更新料、礼金等は含まれないことになっています。

よって、ご質問の権利金は、文化住宅を引き渡した日か、貸付契約の効力発生の日に収益として計上しなくてはなりません。