[詳　細]
・敷金の返還条件は、次のようになっている。
第○○条　貸主に正当な事由が生じて賃貸借契約を解除する場合には、貸主は敷金の全額を返還する。
第○○条　前条以外の場合には契約終了の際、敷金の９０％を返還する。
・この場合、敷金の返還を要しない部分の金額が確定するのは、契約終了の時と考えてよいのか？

ご質問のような場合は、現段階において確定できる返還を要しない敷金は、後の一条によって、敷金１０％と考えられます。

ですから、その金額を契約年の不動産所得の収入金額に含めます。

もし、貸主の方から契約を解除するようなことになったら、そのときに、敷金の１０％を借家人への損害賠償金として、貸主があらためて支払ったものと考えます。
これは、他の立退料とともに、貸主の不動産所得の計算をする上で必要経費になります。

約定の前の一条は、貸主の方から解除を申し入れた場合に生ずる借家人の損害を、あらかじめ予定したものと考えられます。また、期間満了で必ず到来する終了原因とは違って、極めて偶発的、不確定なものといえます。このような不確定な原因により起こる所得金額の変動は、その原因が発生した時の所得金額の変動としてとらえるのが妥当です。

よって、あらかじめそのような不確定要因を所得金額の計算要素にすることもしませんし、また、不確定要因が確定するまで課税標準の確定を待つこともできないからです。

貸主によほどの事情がなければ、借家人に相当の立退料を支払うのが普通ですので、前の一条で返還する１０％は、立退きの際に支払う立退料の予約ということもできます。

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・この場合、私が受け取る分配金は、何所得になるのか？

ご質問の場合は、不動産所得になります。

信託財産からの所得は、受益者が特定されている場合はその受益者、特定されていない場合は委託者が、その信託財産をもっているものとみなして税金がかけられます。

この場合は、個人がその信託財産に帰属する財産債務をもっていて、その管理、運用、処分を自分でしているものして、所得を判定することになっています。

よって、ご質問の場合は、土地を提供して、その上に貸しビルを運用することによって生じた収益の分配金ということですから、不動産所得となります。

通常の場合、建物の所有は委託者のものですので、不動産所得の計算をする上では、減価償却費や借入金の利子、公租公課等は、必要経費にできます。

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