[詳　細]
・サラリーマンである。
・マンション8件を所有し、それを貸付けているので、青色申告により確定申告している。
・この度、相続で取得した土地を青空駐車場にして、30件ほど貸付けることにした。
・これらの管理や集金、経理については妻が従事している。
・この場合、青色事業専従者として妻を届出た場合、青色事業専従者給与を必要経費にできるか？
・また、正規の簿記の原則に従って記帳しているので、青色申告特別控除として65万円を差し引いてもよいか？

青色事業専従者給与を必要経費にしたり、６５万円の青色申告特別控除を受けられるかどうかは、不動産貸付けが、事業的な規模で行なわれているかどうかによります。

建物の貸付けが事業的規模かどうかの判定は、社会通念上事業と呼べる規模で行なわれているかどうかで判断すべきですが、次のどちらかにあてはまる場合には、事業として行なわれているものとされます。

■貸間、アパートなどは、貸すことができる独立した部屋数がおおむね１０以上である。
■独立家屋の貸付は、おおむね５棟以上である。

※賃貸料収入・貸付資産の管理の状況などからみて上記に準ずる事情がある場合には、特に反証がなければ事業として行なわれているものとされています。

ご質問の場合、建物だけでなく、土地についても青空駐車場として貸付けていますが、このような事業的な規模を判定するのが難しい場合には、次のように判定してもよいとされています。

■貸室１室・貸地１件あたりのそれぞれの平均賃貸料の比
■貸室１室・貸地１件あたりの維持・管理・債権管理に要する役務の提供の程度

これらを考慮し、地域の事情や個々の実態等に応じて、１室の貸付けに相当する土地の貸付件数を「おおむね５」として判定します。

ご質問の場合ですと、土地の地域の実情等については検討する必要がありますが、上記のように判定した場合は、次のようにまります。

８室＋（３０件÷５）＝１４室

よって、１４室相当の貸付をしていると判定されますので、事業的な規模で不動産貸付を行なっていると考えて差し支えないと思われます。また、青色事業専従者給与については、届出の範囲内で、金額も相当であるなど、青色事業専従者給与の規定に該当するなら認められると思われます。

青色申告特別控除についても、その他の要件に該当するのでしたら、適用されます。

[関連トピック]
・この度、Ｍ社が社屋を建設することになり、所有している土地をＭ社に貸し付けることになった。
・この契約により、私は、権利金1,500万円、保証金2,500万円を受け取った。
・不動産鑑定士の算定によると、この土地の時価は4,000万円とのことだった。
・この場合、私はいくらの金額を何所得として申告すればよいのか？

不動産所得は、土地・建物等の不動産、船舶または航空機の貸付による所得で、地上権、永小作権の設定その他他人に不動産等を使用させる一切の場合を含むことになっています。

ただし、借地権や地役権の設定によって、権利金等を取得した場合には、実質的には土地の一部分（上土部分）の譲渡対価とするのが相当と考えられます。

よって、その実態に即して、一定のものは不動産所得から除いて、譲渡所得として課税することになっています。

これは、借地権が、まったく別個の権利として取引の対象にされている事例が多いからです。また、借地権の設定された土地の所有権は、もはや底地権（地代請求権）だけになっているためです。

建物や構築物の所有を目的とするための借地権や、地役権を設定したり、借地権を転貸して、その対価として支払いを受ける権利金などの金額が、次の金額の１０分の５を超える場合には、その対価が譲渡所得の収入金額とされます。

■建物や構築物の全部の所有を目的とする、借地権や地役権の設定の場合
・・・土地の価額（借地権を含みます）

■建物や構築物の一部の所有を目的とする、借地権の設定の場合
・・・その土地や借地権の価額×Ｂ/Ａ

Ｂ：Ａのうち、その借地権に係る建物や構築物の床面積
Ａ：建物や構築物の全体の床面積

その場合には、借地権や地役権の設定の対価として受け取る金額が、その設定によって受ける地代の年額の２０倍以下のときは、その設定の対価は、譲渡所得にはならないものと推定されることになっています。

なので、借地権の設定に伴って、通常の場合に比べて、特に有利な条件で金銭の貸付け（名称が違ったり、同じような経済的性質をもっているものも含まれます。）その他特別の経済的な利益を受けるときは、それは、借地権の設定の対価に含まれることになります。

ご質問の場合の保証金は、この特別な経済的な利益を受けたことになります。

特別の経済的な利益は、貸付けを受けた金銭から、その金額に通常の利率（年３．０％）の１０分の５で複利計算した現在価値相当額を控除した金額とされています。

２，５００万円×（１−０．６４０※）＝９，０００千円 この９，０００千円が特別な経済的利益の金額になります。

※０．６４０：年利１．５０％で契約期間が３０年の複利現価率です。
※契約期間の定めがない場合は、借地権の存続期間は３０年になります。ただし、平成４年７月３１日以前の借地権でしたら、旧借地法になりますので、存続期間は６０年です。

▼ 関連トピック
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