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[詳 細]
・ビルを５棟所有。
・それらすべてを貸付けているので、相当多額の家賃収入がある。
・このように大規模に不動産貸付をしている場合でも、事業所得ではなく、不動産所得でよいのか？
アドバイス
ご質問の場合は、不動産所得であり、また、ビルを５棟貸付けているということですので、事業として行われているものとして扱われます。
不動産所得とはどのようなものをいうのですか？
不動産所得とは、不動産、不動産の上にある権利、船舶または航空機の貸付けによる所得のことをいいます。また、これらの貸付けには、地上権や永小作権の設定その他他人に不動産を使用させる行為も含まれます。ここでの「不動産」とは、土地、建物、構築物、井戸、溝渠（こうきょ）等のことをいいます。
不動産の上にある権利とは？
不動産の上にある権利とは、地上権、永小作権、地役権、借地権、その他不動産の上にある一切の権利が含まれます。
しかし、鉱業権、租鉱権、漁業権は、どれも不動産の上にある権利ではないので、その使用権の設定その他他人に使用させることによる権利は、不動産所得にはなりません。
船舶はどうですか？
船舶とは、船舶法の規定の適用を受けて登記登録等が必要な総トン数２０トン以上の船舶をいいます。
ですから、総トン数２０トン未満の船舶と端舟そのたろかいだけで運転したり、ろかいで運転する舟は、不動産所得の基因になる船舶には含まれないことになります。
よって、これらの舟等の貸付が、仮に継続して行なわれていて事業として認められるのであれば、事業所得になりますし、そうでない場合は、雑所得になります。
私の場合はどうなりますか？
上記から、不動産所得になる不動産、不動産の上にある権利、船舶または航空機の貸付けについては、これらの貸付けを事業として行なっていても、また、その貸付けの規模がいくら大きくても、そこから生じる所得は、事業所得ではなく、不動産所得になります。
よって、ご質問のビルの貸付けによる所得については、どんなに大規模に行われていたとしても事業所得ではなく、不動産所得になります。
[関連トピック]
・サラリーマンである。
・マンション8件を所有し、それを貸付けているので、青色申告により確定申告している。
・この度、相続で取得した土地を青空駐車場にして、30件ほど貸付けることにした。
・これらの管理や集金、経理については妻が従事している。
・この場合、青色事業専従者として妻を届出た場合、青色事業専従者給与を必要経費にできるか？
・また、正規の簿記の原則に従って記帳しているので、青色申告特別控除として65万円を差し引いてもよいか？
アドバイス
青色事業専従者給与を必要経費にしたり、６５万円の青色申告特別控除を受けられるかどうかは、不動産貸付けが、事業的な規模で行なわれているかどうかによります。
不動産貸付けが、事業的規模かどうかの判定はどのようにするのですか？
建物の貸付けが事業的規模かどうかの判定は、社会通念上事業と呼べる規模で行なわれているかどうかで判断すべきですが、次のどちらかにあてはまる場合には、事業として行なわれているものとされます。
■貸間、アパートなどは、貸すことができる独立した部屋数がおおむね１０以上である。
■独立家屋の貸付は、おおむね５棟以上である。
※賃貸料収入・貸付資産の管理の状況などからみて上記に準ずる事情がある場合には、特に反証がなければ事業として行なわれているものとされています。
青空駐車場はどう判定したらよいのですか？
ご質問の場合、建物だけでなく、土地についても青空駐車場として貸付けていますが、このような事業的な規模を判定するのが難しい場合には、次のように判定してもよいとされています。
■貸室１室・貸地１件あたりのそれぞれの平均賃貸料の比
■貸室１室・貸地１件あたりの維持・管理・債権管理に要する役務の提供の程度
これらを考慮し、地域の事情や個々の実態等に応じて、１室の貸付けに相当する土地の貸付件数を「おおむね５」として判定します。
私の場合はどうなるのですか？
ご質問の場合ですと、土地の地域の実情等については検討する必要がありますが、上記のように判定した場合は、次のようにまります。
８室＋（３０件÷５）＝１４室
よって、１４室相当の貸付をしていると判定されますので、事業的な規模で不動産貸付を行なっていると考えて差し支えないと思われます。また、青色事業専従者給与については、届出の範囲内で、金額も相当であるなど、青色事業専従者給与の規定に該当するなら認められると思われます。
青色申告特別控除についても、その他の要件に該当するのでしたら、適用されます。
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