店舗併用住宅の1階部分の家賃は全額必要経費にしてもよいですか？：サラリーマンの税金ガイド

店舗併用住宅の1階部分の家賃は全額必要経費にしてもよいですか？

[詳　細]
・喫茶店を経営している青色申告者。
・現在借りている建物は、一戸建ての店舗併用住宅で、床面積は、１階が８０㎡、２階が７０㎡。
・1階を喫茶店として使用し、2階は住居として使用している。
・この建物の家賃については、契約上、次のように支払うことになっている。
○1階の店舗部分の家賃・・・18万円
○2階の住宅部分の家賃・・・7万円
・この場合、1階の店舗部分の家賃は全額必要経費にしてよいか？

アドバイス

全体の家賃（２５万円）を合理的な方法であん分した金額を必要経費にしてください。

店舗併用住宅の場合どの部分が必要経費になるのですか？

店舗併用住宅の家賃のように、業務上の費用と家計上の費用が一体となって支出されるものについては、業務の遂行上必要であって、その必要な部分が明らかに区分できるのならば、その部分だけが必要経費に算入できます。

では、私の場合も業務上の部分だけということになるのですか？

はい、そうなります。

ご質問のように、一戸建ての建物全部を借りているような場合には、１階部分と２階部分を合わせた全体の家賃を建物の利用状況などからみて合理的な方法、例えば床面積によってあん分するなどして計算すべきと思われます。

私の場合、業務上必要な部分が家賃によって区分されていると考えることはできないのですか？

ご質問では、契約上、１階部分と２階部分の家賃を区別しているとありますが、一戸建ての建物全部を借りるような場合ですと、通常では考えにくい取り決めだと思われます。このような場合、例えば、１階部分と２階部分では建物の構造・用途・使用材質等がかなり異なるなど、家賃を区別する合理的な理由があるときなどはともかくとして、そのような合理的な理由がないときは、その区分は恣意的なものとみなされると思われます。

よって、全体の家賃（２５万円）を合理的な方法であん分した金額を必要経費にするのがよいと思われます。

[関連トピック]
・ビルを５棟所有。
・それらすべてを貸付けているので、相当多額の家賃収入がある。
・このように大規模に不動産貸付をしている場合でも、事業所得ではなく、不動産所得でよいのか？

アドバイス

ご質問の場合は、不動産所得であり、また、ビルを５棟貸付けているということですので、事業として行われているものとして扱われます。

不動産所得とはどのようなものをいうのですか？

不動産所得とは、不動産、不動産の上にある権利、船舶または航空機の貸付けによる所得のことをいいます。また、これらの貸付けには、地上権や永小作権の設定その他他人に不動産を使用させる行為も含まれます。ここでの「不動産」とは、土地、建物、構築物、井戸、溝渠（こうきょ）等のことをいいます。

不動産の上にある権利とは？

不動産の上にある権利とは、地上権、永小作権、地役権、借地権、その他不動産の上にある一切の権利が含まれます。

しかし、鉱業権、租鉱権、漁業権は、どれも不動産の上にある権利ではないので、その使用権の設定その他他人に使用させることによる権利は、不動産所得にはなりません。

船舶はどうですか？

船舶とは、船舶法の規定の適用を受けて登記登録等が必要な総トン数２０トン以上の船舶をいいます。

ですから、総トン数２０トン未満の船舶と端舟そのたろかいだけで運転したり、ろかいで運転する舟は、不動産所得の基因になる船舶には含まれないことになります。

よって、これらの舟等の貸付が、仮に継続して行なわれていて事業として認められるのであれば、事業所得になりますし、そうでない場合は、雑所得になります。

私の場合はどうなりますか？

上記から、不動産所得になる不動産、不動産の上にある権利、船舶または航空機の貸付けについては、これらの貸付けを事業として行なっていても、また、その貸付けの規模がいくら大きくても、そこから生じる所得は、事業所得ではなく、不動産所得になります。

よって、ご質問のビルの貸付けによる所得については、どんなに大規模に行われていたとしても事業所得ではなく、不動産所得になります。