[詳　細]
・不動産所得者である。
・新たに賃貸マンションを取得するために、手付金を５００万円支払っていたが、先日、資金繰りがうまくいかず、取得を断念した。
・そのため、支払っていた手付金５００万円が手付流れとなってしまった。
・この場合、売買契約の解除のよって返還されないことになった金額は、不動産所得の必要経費にできるのか？

取得しようとしていた建物が、譲渡目的ではなく、業務用の資産であることが客観的に証明できるのであれば、必要経費に算入できると思われます。

いったんは、建物などの固定資産を取得する契約をしたが、のちに、その契約を解除してほかの物件を取得するなどしたときには、違約金が発生します。この違約金については、他の所得の計算で必要経費とされたもの以外は、その取得した資産の取得費か取得価額に算入するとされています。

ただし、すでに契約しているものよりも、さらに有利な条件で他に譲渡するために、すでに契約しているものを解除する場合に支払う違約金や、売値を高くするために支払った費用は、譲渡費用とされます。

要するに、譲渡目的で生じた違約金は譲渡費用にされるということになります。

ご質問の場合、新たに取得しようとしていた建物が、譲渡目的ではなく、業務用に使用する目的であったことが客観的に証明できるのであれば、不動産所得の金額の計算上必要経費にできると思われます。

手付金は、契約解除に伴う違約金なので対価性がありません。 よって、課税仕入れには該当しません。

[関連トピック]
・喫茶店を経営している青色申告者。
・現在借りている建物は、一戸建ての店舗併用住宅で、床面積は、１階が８０�u、２階が７０�u。
・1階を喫茶店として使用し、2階は住居として使用している。
・この建物の家賃については、契約上、次のように支払うことになっている。
○1階の店舗部分の家賃・・・18万円
○2階の住宅部分の家賃・・・7万円
・この場合、1階の店舗部分の家賃は全額必要経費にしてよいか？

全体の家賃（２５万円）を合理的な方法であん分した金額を必要経費にしてください。

店舗併用住宅の家賃のように、業務上の費用と家計上の費用が一体となって支出されるものについては、業務の遂行上必要であって、その必要な部分が明らかに区分できるのならば、その部分だけが必要経費に算入できます。

はい、そうなります。

ご質問のように、一戸建ての建物全部を借りているような場合には、１階部分と２階部分を合わせた全体の家賃を建物の利用状況などからみて合理的な方法、例えば床面積によってあん分するなどして計算すべきと思われます。

ご質問では、契約上、１階部分と２階部分の家賃を区別しているとありますが、一戸建ての建物全部を借りるような場合ですと、通常では考えにくい取り決めだと思われます。このような場合、例えば、１階部分と２階部分では建物の構造・用途・使用材質等がかなり異なるなど、家賃を区別する合理的な理由があるときなどはともかくとして、そのような合理的な理由がないときは、その区分は恣意的なものとみなされると思われます。

よって、全体の家賃（２５万円）を合理的な方法であん分した金額を必要経費にするのがよいと思われます。

▼ 関連トピック
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