小規模宅地等の特例の家なき子の居住要件は?

 

 

小規模宅地等の特例家なき子の居住要件は?

 

 

今回は、相続発生時に被相続人(亡くなった人)と同居していない親族でも小規模宅地等の特例が使えるケース、通称「家なき子」の居住要件についてのお話です。

 

少し前に新聞で「別居の子は優遇なし」として、別居している子供は小規模宅地等の特例が使えないと勘違いさせかねない記事が掲載されていました。

 

一般的にも、相続時に相続人が同居していないと小規模宅地等の特例が利用できないと思っている人が多いようです。

 

父親が亡くなった場合の一次相続では、通常母親が自宅を相続するケースが多いので問題は少ないと思います。ですが、母親が亡くなった二次相続時に母親と別居しているケースでこの特例が使えないと思っている人が多いようです。

 

実は小規模宅地等の特例の特定居住用宅地等、いわゆる自宅で特例が使える要件には、「被相続人と同居していた親族」という同居要件だけでなく、「被相続人と同居していない親族」でも適用が受けられる要件、俗に言う「家なき子の要件」もあります。

 

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ですから、同居していないという理由だけで小規模宅地等の特例が使えないと判断するのは早計です。

 

 

小規模宅地等の特例の特定居住用宅地等の要件とは?

 

被相続人と同居していない親族であっても、小規模宅地等の特例が使えるケースの解説の前に、小規模宅地等の特例の特定居住用宅地等、いわゆる自宅で使える要件について触れておきます。

 

国税庁のホームページを見ますと、以下のように掲載されています。ちなみに、区分の下段の被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等は、単身赴任などのケースなので今回は割愛します。

 

上の区分、被相続人の居住の用に供されていた宅地等、これは亡くなった方が住んでいた自宅の土地のことです。この部分を説明しますと、取得者というのは小規模宅地等の特例が使える相続人のことですが、その取得者は以下のようになっています。

 

1つ目は被相続人の配偶者、2つ目は被相続人と同居していた親族です。そして3つ目は、1つ目と2つ目がいない場合に限り、被相続人と別居していた一定の親族、いわゆる別居の子供にも小規模宅地等の特例が適用できる場合があります。

 

 

一定の別居親族の居住要件とは?

 

一定の別居親族の居住要件とは、1つは、例えば別居の子供が日本に住所を有するか、あるいは日本国籍を有していることです。もう1つは、相続前3年以内に日本国内にある自己または自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがないことです。

 

この2つの居住要件、主に2つ目の居住要件に該当すれば小規模宅地等の特例を使うことができます。

 

「自己または自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがない」というのは、わかりやすくいうと、自分あるいは自分の奥さんが所有している家に住んだことがないということですから、「家なき子」と呼ばれているのですね。

 

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ということで、これらが相続発生時に配偶者または同居親族がいない場合に被相続人と同居していない親族でも小規模宅地等の特例が使えるケース、いわゆる「家なき子」の居住要件になります。

 

 

子供が家を建てたら相続税を心配しなくてはいけないの?

 

続いて、子供が家を建てたら相続税を心配しなくてはいけないの?というお話です。

 

まず初めに基本的なことになりますが、小規模宅地等の特例についてについて解説します。

 

この特例は課税価格を80%減額するものです。土地の最大330uまでが対象ということになっています。また、相続人が同居あるいは賃貸、もしくは持家であれば売却を3年経過ということが条件になっています。

 

新築の場合はこれらのうち持家に該当します。実際に子供が家を建てる場合、これは新築に該当しますが、この小規模宅地等の特例では売却しなければ適用ができないということになります。

 

実際に売却は現実的にはなかなかできないと思われますので、相続税がかかってくる可能性が大きくなるということが言えます。例えば、建て替えでしたら建物の評価額は0円になりますので、相続税対策の1つになるかと思います。

 

 

事例で検討!

 

では、実際に事例を使って確認をしてみます。例えば、土地が1,800万円、建物が1,000万円で、子供が新築2,500万円のケースです。

 

まず小規模宅地等の特例が使えないケースです。土地は1,800万円そのままです。建物は概ね2割くらいを想定しますと200万円、それから3,600万円の基礎控除を想定しますと現金が1,600万円を超えると相続税がかかってくるということになります。

 

次に子供が賃貸暮らしの場合、小規模宅地等の特例が適用できますのでその場合はどうなるのかというと・・・

 

土地が1,800万円ですから20%の特例になりますので、実際には360万円の評価額、それに建物が200万円です。そうすると、現金が3,040万円を超えると相続税がかかってくるということになります。

 

なお、これはあなた自身の条件によっても変わってきますので、より詳しいことは専門家に相談されることをおすすめします。

 

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