個人事業主の住宅ローンは？
自営業や経営者は持ち家賃貸どっち？
今回は、あなたが自営業の個人事業主や会社経営者だった場合に、住宅に関して賃貸がいいのか、持ち家を買った方がいいのかというお話です。黒字企業の経営者たちのことも参考にしながら、賃貸がいいのか持ち家がいいのか考えてみます。
まず、そもそも自営業の個人事業主や会社経営者というのは、家を買うときに住宅ローンが組めるのかということがあります。これについては、実務上銀行系の住宅ローンは、ほとんど審査に通らないと考えておいた方が無難です。
長く商売を続けて、実際には10年くらい続けていれば、銀行系の住宅ローンでも審査に通ります。ただ、審査に通るとしても「フラット35」という政府系の住宅ローンが精一杯です。これはあくまでも実務上の話です。
ですから、実際、商売を始めたら住宅ローンは組めないと考えたほうがいいです。
もし家を買うのなら、サラリーマン時代に住宅ローンを組んで家を買っておいた方がいいですね。すでに脱サラして事業を始めてしまったという人は、住宅ローンは組めない、賃貸しか選べないというふうに割り切った方がいいかもしれません。
商売をしながら不動産賃貸はできるの？
商売をしながら不動産の賃貸をしている人は結構います。このように、大家さんもやってみたいという場合、賃貸用のアパートやマンションと自宅のどちらを先に買った方がいいのでしょうか？
これは必ず貸して家賃が入ってくる収益物件、すなわち賃貸用のアパートやマンションを先に買うことをおすすめします。
この順番は間違えないようにして下さい。なぜなら、先に住宅ローンを組んで自宅を買ってしまうと、賃貸用のアパートやマンションのローンはまず下りないからです。
ですから、先に収益物件を買えるだけ買って、もう収益物件は買わないと決めてから自宅を買うようにします。
では、どれくらいまで収益物件を買っていくのかというと、あくまでも不動産賃貸業を専門にやっていく、自分は大家さんとして食べていくという場合には、最低でも3億円規模になります。
つまり、収益物件を3億円分は買わないと入口に立てないということです。そのくらい借金をしまくることになります。
黒字企業の社長は持ち家賃貸どっち？
実際、ほとんどの黒字企業の社長さんたちの住まいは、何だかんだ言っても持ち家です。「最初は賃貸だったのだけれど、買えるようになったから持ち家を買うことにしました」という方が非常に多いです。
ところが、仕事場、商売するところお金を稼ぐところはずっと賃貸という方が多いです。では、なぜ住まいは持ち家にするのかというと、これは税金などは一切関係ありません。それよりも大きな理由があるのです。
実は借金して持ち家を買うと、いつ死んでも家だけは家族に残るからです。
住宅ローンが組めるまでには、大体商売を始めてから10年くらいかかるわけですが、逆に社長の奥さんの方から「ローン組んで買えるんだったら買ってよ、あなたがいつ死んでもいいように」と言うことが多いです。
要は、一種の保険なんですね。ですから、住まいは持ち家、仕事場は賃貸という形式をとっているのです。持ち家は、マンションも一戸建てもあります。
一方、住まいが持ち家で、仕事場も持ち家というところもあります。これは建設系が多いです。自分の家ではなくて現場で仕事をする人たちですね。庭にプレハブを置いている人もいます。
そういう形もありますが、ほとんどは住まいは持ち家、仕事場は賃貸のパターンになります。
持ち家だと融資が下りやすいの？
持ち家だったら融資が下りやすいとか、豪邸に住んでないと融資が下りないとか、そういうことは全く関係ありません。というのは、持ち家であろうが、賃貸に社長が住んでいようが、会社の融資とは全く別物だからです。
会社の融資の仕組みにはスコアリングなどがあるのですが、社長が持ち家なのか賃貸なのか、スコアリングにはまったく乗ってきません。ですから、会社の融資とは全く別ですから、その辺は気にしなくて大丈夫です。
自社ビルだと評点が上がる？
基本的に自社ビルだからといって、一般的なスコアリングとか評点、例えば、帝国データバンクの評点が上がるということはないです。ちなみに、大きめの会社と取引する際には、必ず信用調査というものが入るのですが、その一番手が帝国データバンクです。
意外と自社ビルを持っていても評点が下がっているケースもあります。評点が50点いかない自社ビル持ちの会社も結構あります。
結局のところ、今の融資の仕組みであるスコアリングというのは、財務諸表が重いか軽いかというところがあります。不動産を持ってしまうと、財務諸表自体は重くなります。
ですから、会社で不動産を買うのはあまりおすすめしません。社長が個人で不動産を買って、持ち家も買って、そしてそれを会社に貸すというのがおすすめです。
社長が自分でビルを建てて、それを会社に貸すということにすると、会社の財務諸表は賃貸で借りているのと同じですから軽くなります。つまり、軽いバランスシートになるのです。
財務諸表というのは軽ければ軽いほどいいです。その方がお金を借りやすいですし、利益が出た時も「こんなに軽いバランスシートでこんなに利益がでているの」という感じになりますからね。
ですから、こうしたところにだけ気を付けていればいいということになります。
このように、自営業の個人事業主や会社経営者が、賃貸がいいのか持ち家がいいのかということを考える時には、実は税金面などはあまり関係ありません。実際、税理士さんを頼めばそちらの方はやってくれますからね。