ローンが残った家を売る！
ローンの残ってる家の価値は？
今回は、住宅ローンを一生懸命返済していたら、負債が大きくなってしまった、赤字財産が増えてしまったというお話です。これはどういうことかというと・・・
一般的に建物というのは、築年数が経てば経つほど価値が下がっていきます。
この建物が下がっていく価値（減価償却）については、意外と見落としがちです。実際、どのくらい下がるのかというと、大体木造住宅の場合は、新築した時を100だとすると20年で価値が０円になります。
つまり、今、新築価格で2,000万円したものは、20年後には０円になってしまうということですから、毎年100万円（2,000万円÷20年）ずつ価値が下がっていくということになるのです。
でも、毎年毎年100万円ずつ建物の価値が下がっていく以上に、住宅ローンの残高も下がっていけばいいわけです。
ですが、かなりの部分でそうはいっていないケースが多いです。建物は20年で０円になってしまうわけですが、住宅ローンの残高はもう少し緩やかにしか減っていかないパターンだと、その差額が赤字になっていくわけです。
実際には、住宅ローンの元金部分が建物の価値が下がっていくよりも少し急に減っていくくらいでないと、利息がありますからトントンにはなりません。
というように、住宅ローンの返済が進めば進むほど、20年経つまではマイナス財産が増えていくことになるのです。
ですから、今ローンが残った家を売った方がいいのか、それとも5年後に売った方がいいのか、ということを単純に考えると、この理屈からすると、今の住宅ローンの減り具合が建物の償却割合を超えるのならOKということになります。
例えば、上記のケースなら年間100万円ずつ価値が下がっていくわけですから、元金部分で120万円返済しているとか、150万円返済しているとか、そういう場合は健全ですから、どこで売っても黒字が出ます。
一方、毎年100万円ずつ価値が落ちていくのに、毎年60万円しかローンを返済していないとか、50万円しか返済していないとか、こういうことが出てくると先に行けば行くほど赤字が増えていくことになります。
ですから、このようなケースは、今売った方が傷が浅くて済むといえます。
ローンの残ってる家の価値はいくら？
自分の建物がいくらかというのは、買った時の契約書を見るとそこに書いてあります。もし内訳が書いていない場合は、消費税が書いてあると大体わかります。
それも書いていない場合や中古住宅の場合は、どうやって計算をするのかというと、一般的な木造住宅で大体1坪当たり約50万円、ですから30坪なら1,500万円という計算をすると大体の金額が出ます。
そういった形でご自身で計算をして、このまま住宅ローンを返済していけばプラスになるのか、赤字が拡大するだけなのか、これはもし任意売却するようなときには大きな判断材料になりますので、一度計算してみることをおすすめします。
ローンが残った家を売って、借入れが残ったら？
もちろんローンが残った家を売って、全部借り入れが返済できれば言うことはありません。ただ、任意売却によって、一部だけ返済して売却した場合には債務が残ってしまいます。この残った債務については、色々な方法があります。
まずは自己破産です。それから、新たに取り決めする方法です。これは、残った分について、新たに何年払いにするという取り決めです。
最後に示談です。例えば、何年間支払ったから、もう残りは免責というようなことも場合によっては起こり得ます。
借入金が残ったからといって、必ず自己破産をしなければいけないということはありません。残った金額に応じて、破産を選ぶか、分割で払うか、また別の方法で取り決めるか、ということまで考えていくことになります。
住宅ローンが残った家を売った後の借金について
ローンの残ってる家の価値は？
任意売却や競売で住宅ローンが付いている不動産を売却した場合、それでもう住宅ローンは返済しなくていいんだと考えてしまう人もいるかもしれません。
ですが、そうではありません。住宅ローンについては、担保に取られている不動産がありますので、それを売却した時には、売却代金は優先的に借金の返済に充てられるからです。その住宅ローンの方が不動産の価値を上回っているというケースでは差額が出ます。
例えば、家の価値は2,000万円、住宅ローンが3,000万円という場合は、単純計算で1,000万円の借金が残ることになります。その残った1,000万円の借金は、免除されるわけではありませんので、その支払い義務は残ってしまいます。
住宅ローンを返済しているときには、家賃の代わりとして住宅費がそこから捻出できていましたが、家が売られてしまった時には、賃貸物件などで通常は家賃が発生します。その上で、この借金を返済しなければならないという義務が残ってくるわけです。
つまり、家賃＋借金返済を同時にしなければならないということになるのです。これについては、かなり長い間放置した後に裁判などを起こされて、そこから自己破産手続きを取るという方も多いです。
このようにあらかじめローンが残ることが見込まれるので、実は任意売却や競売によって不動産を売却する、処分する前に、先に破産手続きをとってこの差額部分の支払い義務をなくしてしまう、つまり、家の売却前に破産する人もいます。
そうすると、破産後の生活設計が立てられます。