住宅ローン基礎知識
年収目安、頭金、繰り上げ返済..
住宅ローンを組む前に、まずは家を買う前と買った後のことを考えたいです。当然ですが、「家を本当に買うべきか」ということをまず最初に考えておく必要があります。
当然、賃貸よりも自宅を持った方が後々の資産になるとか、憧れのマイホームに住みたいということもあると思いますが、賃貸と持家にはそれぞれメリットとデメリットがありますので、そこは確認しておきたいです。
賃貸と持家どっちがいいの?
賃貸住宅の場合、どんなにお金を払い続けても自分のものにならないというデメリットがあります。
一方、人生の中で最も大きな買い物となる家を買うと、必ず住宅ローンを組まなくてはならないので、その住宅ローンの支払いが、おそらくそれまでの家賃より大分高くなってしまうというデメリットがあります。
なので、賃貸住宅でしたら、もし収入が減った場合でも住み替えをすることで、余裕のある生活を送ることができます。
逆に、家を買う場合は、後々自分の資産になるものの、住宅ローンを組んでずっとそこに住まなくてはいけないので、もし収入が減ったとしても住宅ローンの返済額は変わらないので、生活が苦しくなってしまうこともあります。
これらを天秤にかけて、それでもマイホームが欲しいというのなら“買う”という判断になっていくと思います。
それから、何歳くらいに家を買うのかということも考えておくとよいと思います。若いうちに家を買えば、長い住宅ローンを組んでゆっくり返済していくことができます。一方、ある程度の年齢になってから家を買う場合は、余裕を持って自己資金を貯めることもできます。
どんな家を買ったらいいの?
日本の住宅の建替えの平均年数というのは大体30年くらいです。これは家に住めなくなるから建替えるのではなくて、陳腐化してくるから建替えたくなってしまうというのが主な理由になっています。
30年前くらいの家を見ていただければわかりますが、どうしても古臭く見えたり、設備が悪かったり、そもそも今の建築と比べると構造が貧弱だったり、ということがありますよね。
なので、もし若いうちに家を建てる場合は、今、構造技術自体は非常に進んでいますので、今から30年前のものを30年間使うよりも、今建てた方がいいです。そうすれば30年後でも構造的にもしっかりしたものが残っているはずです。
大切なことは、長く住んでいても快適な家、あるいは陳腐化して見えないような外観や間取り、もし間取りを変更する必要があるのなら変更しやすいような工夫を入れておくとか、そういった30年後、40年後、50年後も住みやすいような設計をしておくことです。
年収のどれくらい借りられるの?
家を買う時には、住宅ローンを借りて買うのがほとんどです。では、一体いくらくらい借りられるのでしょうか?
住宅ローンは銀行から借りるので、銀行がどれだけ貸してくれるのかという話になってきます。目安としては、年収の約6倍程度まで貸してくれると考えておくとよいです。
当然、年収の高い人はたくさん借りやすいですし、年収の低い人は借りにくいです。
ただ、年収の低い人は、借りられないわけではありません。例えば、年収300万円の人の6倍というと1,800万円ですが、年収が1,000万円の人なら6,000万円近く借りられるようなイメージになります。
住宅ローンの目安は?
いくらまで借りるのがいいの?
先ほどの年収の6倍まで借りてしまうと、かなりカツカツの生活を送らなければならなくなってしまいます。例えば、子供が小学校に入学したとか、子供が生まれるからとか、そういった時期に家を買うという方が非常に多いです。
ですが、その15年後、20年後、子供が大学生になった頃に、これから建てようとしている家の住宅ローンを返済しながらやっていけるのかどうか、そういったこともあります。
ですから、あまり無理をして家を買うのは避けた方が無難です。住宅ローンを借りる目安としては、年間の返済額が年収の20〜25%くらいにしておくと安心です。
頭金はいくら用意すべき?
最低限必要な頭金の額というところでいうと、今は0円から家を買うことができます。なぜかというと、今は諸費用まで含めて住宅ローンを組むことができる銀行があるからです。
ただし、当然たくさん借りることになりますので、前述のとおり、年収に占めるローンの割合が上がってきてしまいます。なので、できることなら頭金を用意してから買う方が無理のない返済ができます。
では、頭金は多ければ多いほどいいのかというと、決してそういうわけではありません。
もちろん、頭金が多いに越したことはありませんが、例えば、今ある貯金のすべてを頭金に回してしまった場合に、まったく生活に余裕がなくなって、突然の出費が必要になった時に、住宅ローンが払えないというようなことが起こってしまう可能性があるからです。
それでは困るので、必ず余裕資金は残しておく必要があります。その目安としては、おおむね年収の2〜4割くらいを預貯金として残しておくと安全です。
繰り上げ返済の目安は?
家を買った後は、当然利息を減らしたいですよね。そうすると、繰り上げ返済というのが常套手段になってきます。ただ、繰り上げ返済もしすぎるのも考えものです。
例えば、子供の大学の入学資金がないからと別途教育ローンを組んだりすると、そもそも教育ローンの方が金利が高いですから本末転倒になってしまいます。
なので、住宅ローンの繰り上げ返済は少し後から始めて、今あるお金を教育資金に使った方が、結果的には支払う利息を減らせます。また、まったく余裕のない生活を送ることもなくなります。
ということで、繰り上げ返済というのは、よく考えながら慎重にした方がいいです。トータルの利息を減らすということももちろん大事ですが、その時々の生活に無理がないようにしていくことも同じくらい大切です。
繰り上げ返済していく場合には、このバランスをどう取るのかについてもよく考えて行うことが重要です。