住宅ローンの賢い借り方とは？
銀行融資の仕組みと流れ！
住宅ローン賢い借り方の流れとしては、まずは情報収集からです。次に、銀行の絞り込みをして、そこで仮審査（事前審査）を受けます。
その後、住宅の売買契約をして本審査を受けます。本審査が通ったら、住宅ローンの契約を行い融資が実行されます。融資が実行されたら、今度は住宅ローン控除のための確定申告をしたり、すまい給付金の申請をします。
以下、一つ一つ詳しくみていきます。
賢い情報収集のやり方は？
まず自分はいくらまで借りられるのかを知っておくことが大切です。どれくらいの物件を買えるのかを知らないと、そもそも物件を探すこともできませんからね。
あなたも住宅ローンを利用して家を買うと思うのですが、その住宅ローンをいくらまで借りるのかというのは、返済負担率というもので決まってきます。
返済負担率というのは、年収に対してどのくらいの比率までなら住宅ローンを組んでもいいか、毎月の返済額の割合がどれくらいまでだったら大丈夫か、という指標です。
この返済負担率は、大体30〜35％程度に設定している銀行がほとんどです。例えば、年収が400万円で返済負担率が35％だったら、返済可能額（毎月返済できるであろう銀行が設定している金額）は116,000円になります。
この時に使った金利は4％で計算しています。この金利のことを「審査金利」といいます。この審査金利は、低い銀行もあれば高い銀行もありますので、銀行によって最大借りられる金額というのは変わってきます。
例えば、今の条件で返済期間15年の住宅ローンを組んだとすると、最大で1,600万円まで借りることができます。また、返済期間が25年の場合は2,200万円、返済期間が35年の場合は2,650万円まで借りることができます。
これが、年収が500万円の人だともっと多く借りられます。返済比率が同じ35％とすると、返済可能額は月々146,000円になり、返済期間が15年で住宅ローンを組んだ場合は2,000万円、25年なら2,800万円、35年なら3,300万円まで借りることができます。
ただし、ここで注意点があります。
上記の返済可能額、116,000円、146,000円には、他のローンの返済分も含まれてきます。例えば、車のローンで毎月30,000円の返済があったとしたら、146,000円から30,000円を差し引いて116,000円までの返済が可能ということになります。
つまり、年収が500万円の人でも、年収が400万円の人と同じくらいしか借りられないということになるのです。なので、もしたくさん住宅ローンを借りて家を買いたいという場合は、車のローンなどは先に返済してしまえばよいといことになります。
ここまでの話は返済負担率から計算しているのですが、ざっくり言って、年収の5〜6倍程度までという目安があります。
これを借入上限額の年収倍率というのですが、これも銀行によって違ってきます。大体5〜7倍程度の間と考えておくとよいと思います。これを超えないような借入額になるように制限されます。
ここまでの話は、あくまでも最大限借りられる金額のお話なので、かなり無理をして借りているイメージになります。例えば、年収が400万円で今、毎月116,000円の家賃を支払っている方というのはあまりいないと思います。
もちろん、賃貸住宅に支払うものではなくて、自宅として資産として残っていくものですから、賃貸住宅よりも高く支払うのもありだと思います。
ですが、あまり無理をしてしまうと、返済が滞ってしまったり、最悪の場合、住宅ローン破産してしまうので、借りすぎには十分注意が必要です。
賢い銀行の絞り込み方とその流れは？
先ほどの計算はいくらくらい借りられるのかということでしたが、当然、金利が安い方がトータルの返済額は少なくなりますので、通常は金利などを色々な銀行で比較して優先順位をつけていきます。
また、不動産会社が勧めてくる住宅ローンがあります。例えば、新築の建売住宅やマンションですと、デベロッパーや業者が「うちの提携している住宅ローンだと借りやすいですよ」などという提案がよくあります。
この場合に少しだけ注意して欲しいのが、その業者は銀行からバックマージンをもらっていることが多いので、金利が少し高くてもそれを勧めている可能性があるということです。
なので、もし金利が高い場合は断って、自分が使いたい銀行で住宅ローンを組んだ方がいいと思います。
仮審査(事前審査)の仕組みと流れは？
金融機関を絞ったら、今度はその銀行で仮審査(事前審査)を受けます。仮審査(事前審査)というのは、自分がその銀行でお金を借りることができるのかどうかを簡単にチェックしてもらうような審査になります。
仮審査(事前審査)のタイミングは、特に決まりはありません。実際、買う家が決まっていなくても、審査そのものはやることはできます。ですが、通常は、建物や土地の売買契約が進み始めるくらいでやるケースが多いです。
もし仮審査(事前審査)で落ちてしまったら、別の銀行にあたるか、それでもダメだったらあきらめるしかなくなります。仮審査(事前審査)に通らないということはままありますので、複数の銀行に申し込みをするということもよくやります。
なお、仮審査(事前審査)の審査期間は、即日あるいは翌日にわかる銀行もあれば、1週間程度かかる銀行もあります。
それから、仮審査(事前審査)に不利になることというのが3つほどあります。
1つは、勤続年数が短い場合です。例えば、転職したばかりでまだ半年も勤めていないとか、そういう方は少し厳しいかもしれません。ただし、キャリアアップの転職の場合は、勤続年数が短くても問題にならないケースもあります。
2つ目は、年収が低い場合です。銀行では最低年収というのを設定していますので、それよりも年収が低い場合は、そもそも申し込む資格がないとみなされて、審査に落ちてしまうケースもあります。
3つ目は、信用情報に問題がある場合です。これは、過去にクレジットカードの支払いで滞納したことがあるとか、債務整理や自己破産をしたことがあるという場合は、かなり借りるのは厳しくなってきます。
本審査の仕組みと流れは？
仮審査(事前審査)が通ったら、住宅の売買契約を結んで、その後本審査に移ります。
本審査の審査期間は、大体1週間程度になるのですが、必要書類が不足していたりすると、その書類のやり取りで時間がかかったりもしますので、早め早めにやっていくのが良いと思います。
本審査で見られるのは、基本的な申込要件です。例えば、年齢や年収、勤続年数、頭金や預貯金はどれくらい用意されているのかといった資産状況、安定した職業に就いているのか、信用情報、健康情報などが見られます。
病気だとなかなか借りにくいということがあります。
健康状態のチェックは、団体信用生命保険に入るためにされるのですが、その団体信用生命保険でも入りやすいものがありますので、病気によっては、多少保証料が高くはなりますがそれを利用できるかどうかなども、この本審査の段階でわかります。
それから、担保物件の評価額も見られます。
銀行がお金を貸してもし返済できなくなった場合は、その担保物件を取り上げて売却して回収するからです。その回収する時の金額として、あまりに低い評価の担保物件だと、貸した金額が回収できなくなる可能性が高くなります。
ちなみに、仮審査(事前審査)に通っても本審査で落ちるケースがあります。これは、仮審査(事前審査)の内容が、銀行によってもまちまちだからです。そもそも信用情報も調査せずに仮審査(事前審査)を通してしまう銀行もあります。
例えば、申込要件がそろっていたので仮審査(事前審査)には通ってしまい、本審査で信用情報を調査したらグレーだったので落ちてしまったというケースもあります。
それから、銀行で定めている基準を満たしていない物件の場合に、貸せませんという回答がたまにあるようです。
住宅ローンの契約の流れは？
本審査が通ったら、いよいよ住宅ローンの契約です。この契約の時に、先ほどの団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険というのは、住宅ローンを借りている人に対する生命保険です。
なので、住宅ローンの金額と同じ金額を生命保険として掛けます。不慮の事故や病気などで亡くなった場合に、団体信用生命保険を使って残りの住宅ローンが全部返済されるので、残された家族には借金が残らずに家が残ることになります。
もう1つ、火災保険があります。
住宅ローンを組む際には、必ず火災保険にも加入します。もし火災になった場合には保険が下りて、その保険金で住宅ローンを返済するためのものになります。一部の銀行では、この火災保険に質権設定をして、銀行が確実にその保険金を得ることができるようにするケースもあります。
ただ、今はそうした銀行は少ないようです。
火災によって住宅がなくなってしまい、新たに居住する家の建築費用や、賃貸住宅の家賃を払いながら今の住宅ローンを返済するのは困難ですし、経済的な負担が大きくなってしまいますから、それを保障してくれるのが火災保険になります。
それから、住宅ローン契約（金銭消費賃借契約）をした後で、キャンセルや取消しをすることは可能です。契約書にサインする前であれば、料金などは発生せずにキャンセルできます。
ただし、契約後の場合は、銀行が融資を実行していなければ、借主側の都合で契約を取り消すことができますが、解約手数料が数万円〜十万円程度かかってしまいます。
融資が実行される当日の流れは？
まず借主が住宅ローンを借りる銀行に行きます。
そして、借主の不動産業者と銀行指定の司法書士、売主が集まります。借主の本人確認や登記関連の必要書類を確認した後、司法書士から手続きの準備が整ったことを銀行に連絡して、融資の実行依頼を出します。
その依頼をしてから口座に融資のお金が振り込まれるまでの時間は、大体1時間程度です。振込みが実行されたら、そのお金を使って家の販売業者と精算をして、カギと領収書をもらって売買の取引が完了します。
この後、司法書士が法務局に行って抵当権の設定登記の申請をします。これは1日あれば終わりますので、その日のうちにこれは完了します。
住宅ローン控除の確定申告と
すまい給付金の申請について
住宅ローン控除を受けるためには、確定申告をする必要があります。また、すまい給付金という制度があります。これは消費税が増税されたことに伴い、家を買った方に給付金を支払う制度です。
この住まい給付金の申請を行います。対象者は、申請するだけで最大30万円の現金がもらえます。ただ、この申請には期限があるので、住宅の引き渡しから1年3ヵ月以内にこの申請をするようにして下さい。