住宅ローン返済方法
元利均等返済と元金均等返済の違い!
今回は、住宅ローンの返済方法についてのお話です。
まず、条件を固定させて、その条件を前提に説明していきます。その条件は、借入金額3,500万円、返済期間35年、固定金利2%で住宅ローンを組んだと仮定します。
ちなみに、なぜ条件を固定させるのかというと、同じ条件で借入れしたとしても、返済方法の仕方によって、どれくらい支払総額が変わるのかというのを見ていきたいからです。ということで、以下では、すべて上記の条件を前提としています。
住宅ローンの返済方法とは?
住宅ローンの返済方法を選択できるとか、変更することができるということを知っている人は意外と少ないです。
実は、住宅ローンの返済方法というのは、選択することができます。
どんな選択肢があるのかというと、1つは「元利均等返済方式」、もう1つは「元金均等返済方式」です。では、この元利均等返済方式と元金均等返済方式で何が違うのかというと、月々の返済金額が違います。
元利均等返済方式は、月々の返済金額が固定されています。例えば、35年間返済するのなら、35年間毎月同じ金額を返済していく返済方式になります。
一方、元金均等返済方式というのは、月々の返済額が不定です。不定とはどういうことかというと、返済開始当初は支払金額が大きいのですが、支払いが進んでいくに従って返済金額は少なくて済むということです。つまり、徐々に少なくなっていくということです。
具体的にいくらくらいになるの?
借入金額3,500万円、返済期間35年、固定金利2%で住宅ローンを組んだ場合、元利均等返済方式ですと、月々の返済額は115,900円になります。
一方、元金均等返済方式の場合は141,500円〜83,600円になります。元金均等返済方式だと最初は返済額が大きいのですが、どんどんそれが小さくなっていって、最後の月には83,600円で済むのです。
一般的なのはどっち?
元利均等返済方式と元金均等返済方式で、一般的なのは、元利均等返済方式になります。
“一般的な”というのがどういう意味かというと、あなたが金融機関の窓口に行って、住宅ローンの申し込みをすると、ほとんどのケースでこの元利均等返済方式を勧められるということです。
なぜ元利均等返済方式の方が一般的なのかというと、「月々の返済額が一定なので、返済計画が立てやすいですよ」という説明をしてもらって、多くの方がこの元利均等返済方式にされているからです。
支払総額の差はどれくらい?
元利均等返済方式と元金均等返済方式のどちらを選択するのかによって、支払総額が変わってきます。
では、支払総額の差はどれくらいになるのでしょうか?前述のとおり、借入金額3,500万円、返済期間35年、固定金利2%で住宅ローンを組むという前提です。
まず元利均等返済方式の場合は、支払総額は48,692,654円になります。元金が3,500万円なので、約1,800万円以上利息を支払う計算になります。ちなみに、借入金額がもっと多かったり、金利が高かったりすれば、この支払総額はもっと増えます。
次に元金均等返済方式の場合は、47,272,690円になります。
両方を比較していただければわかる通り、元金均等返済方式の方が支払総額は少なくて済みます。このケースですと、なんと141万円以上の差が生じることになります。
なぜ支払総額に差が生じるの?
では、なぜ元利均等返済方式と元金均等返済方式とで、条件は同じなのに支払総額で差が生じるのでしょうか?
元利均等返済方式というのは、例えば、月々の返済額が115,900円で35年間ずっと一定なのです。しかし、この115,900円支払っているうちの内訳は、返済が進むにつれて変わってきます。
返済開始の当初から10年目くらいまでは、半分弱は利息を払っているような状態です。
115,900円支払っていても、元金には6万円超くらいしか充てられていないのです。そして、返済が進んでいって元金が減っていけば、115,900円のうち元金に充てられる割合が大きくなっていきます。
一方、元金均等返済方式というのは、文字通り、返済金額のうちの元金に充てられる金額が一定の返済方式になります。
最初は返済金額が大きいのですが、元金がどんどん減っていくので、それに対する利息も徐々に少なくなっていきます。なので、返済が進めば、毎月の返済額は少しずつ減っていきます。
元利均等返済方式と元金均等返済方式なら
どちらがお得なの?
先ほど、一般的には元利均等返済方式だとお話しましたが、実際にもほとんどの方が元利均等返済方式を選んでいます。
では、ここで、あなたの5年後の可処分所得がどうなっているのかを考えてみて下さい。あなたの5年後の可処分所得は今よりも多くなっているでしょうか?
従来の日本経済のシステム、例えば、終身雇用や年功序列など、旧来のシステムに守られていた時代においては、元利均等返済方式で20年、30年の住宅ローンを返済していくという考え方で間違っていなかったと思います。
ですが、今後20年先、30年先、自分の可処分所得がどうなっているのか、シミュレーションできるでしょうか?仮に大企業に勤めていても、自分が10年後にその会社で雇用されていると言い切れる人はいないのではないでしょうか?
やはり先のことは見えない、不透明だと思うのです。そうであるにもかかわらず、今と同じ状況がずっと続いていく、あるいは今よりも状況が良くなっていく、という前提で住宅ローンの返済プランを立ててしまうと、その前提が崩れた時には対応できないと思います。
そう考えると、個人的には、元利均等返済方式よりも元金均等返済方式をおすすめします。元金均等返済方式は、最初は確かに返済額が多いので大変かもしれません。ですが、5年後、10年後というのはわからないわけです。
わからないのであれば、少なくとも返済金額は今よりも少なくて済む元金均等返済方式の方が安心・安全なのではないかと思います。もちろん、考え方は人それぞれなので、どちらが正しいということはありません。
ただ、ご自分の状況や選択肢があることを知らずに住宅ローンを申し込んで、言われるがままに元利均等返済方式で返済していくのではなく、どちらが自分に合っているのか良く考えて、あなたの状況に応じて選択されるのが一番です。