固定金利と変動金利の違い！
住宅ローンの選び方
住宅ローンを組む際に、変動金利にしようか固定金利にしようか、悩んでいるという声をよく耳にします。そこで、今回は変動金利と固定金利をどのように選択したらよいのかというお話しです。
変動金利、固定金利といっても色々あります。具体的には、完全な変動金利、また、長期の固定金利といって35年固定のような固定金利、それから3年固定、5年固定、10年固定といった中途半端に固定する固定金利選択型というものがあります。
ここでは、3年固定とか5年固定というのはほぼ変動金利に近いですから、変動金利か長期固定金利か、この2つのうちどちらを選べばいいかということで考えていきます。
変動金利と固定金利の選び方は？
変動金利にしようか固定金利にしようかと悩んでいる場合、どのような基準で選ぶのがいいのでしょうか？
まず今後の金利について、今は非常に低金利ですが、5年先、10年先、場合によっては15年先、これから10年から20年の間に金利がどのように動くかというのは、ある程度想定してといっても、なかなか予想できないものです。
実際、10年、20年先というのは専門家でも予想しづらいものです。
極端なことを言うと、「これからどんどん金利が上がっていくのではないか」と考える方は固定金利がいいですし、「そんなに上がっても大したことはないだろう」とか「今の低金利に近い状態が続くだろう」と考える人は変動金利がいいということになります。
ただ、そう言われても、おそらくわかりませんということになりますので、予想だけではなくて、最終的には、その人の性格や今後のライフプランをもとに決めていくことになります。自分の性格やライフプランならわかりやすいと思います。
変動金利が向いている人とは？
では、どのようなライフプランの場合に変動金利を選んでいいのかというと…
今後、5年とか10年のライフプランを作ると、貯蓄がどう増えていくのかがおおよそ想定できます。
例えば、今後10年間で貯蓄残高が1,000万円とか1,500万円になると想定したとします。そして、10年後に住宅ローンの残高が、3,000万円で組んだものが2,000万円くらいになっていくというプランが組めたとします。
そうすると、10年後、住宅ローンの残高が2,000万円くらいあって、金利が急激に上がったとしても、金利が2％とか3％上がったとしても、その時に繰り上げ返済を1,000万円すれば、金利の負担が半分に下がります。
こういったところが見えたのであれば、金利の上昇は怖くないので、変動金利を選択することができます。
今、変動金利のキャンペーン金利と長期の固定金利を比較すると、大体どんな時でも変動金利を選択した方が1％以上金利負担が安く済むケースが多いです。その場合、年間にすると20〜30万円金利負担の違いが初めのうちは出てきます。
といういことで、金利が上がっても怖くないというところで、目先の得を取って変動金利を選択することができます。
固定金利が向いている人とは？
「それがちょっと難しい、そんな余裕もないし、金利が上がったら家計が厳しくなってしまう」とか「金利が上がったらどうしようと日々不安を抱えてしまう」という方は、変動金利を選択すると普段の生活に支障をきたします。
ですから、そういった方は、固定金利を選択する、あるいは固定と変動のミックスというものもできますので、半分を固定金利にするということも考えた方がいいです。
つまり、自分自身のライフプランと、どういったところに不安を感じるのかという性格を勘案するのがポイントになります。
ということで、住宅ローンの組み方を変動金利にするのか固定金利にするのか、あるいはミックスかについては、最終的には今後のライフプランをある程度しっかり考えて、それぞれの性格を考慮して決めることをおすすめします。
固定金利と変動金利の違い
住宅ローンの選び方 まとめ
固定金利型の住宅ローンを選ぶのか、それとも変動金利型の住宅ローンを選ぶのかという問題について。
固定金利型というのは、借入当初から最後払い終わるまでの間の金利がすべて確定しているタイプになります。代表的な商品として、住宅金融支援機構のフラット35があります。フラット35は金利が35年間確定していることから、このような名称が付けられています。
これに対して、変動金利型というのは、金利そのものが半年に1回、4月1日と10月1日、これには例外もありますが、年2回見直しがされるタイプになります。ただし、金利は半年に1回見直されるのですが、返済額は一定です。
例えば、毎月10万円を返済するのであれば、その返済額は5年間は毎月10万円のままということです。ですから、仮に5年間の間に金利が上昇したとしても、返済額は変わりませんので、直ちに返済が苦しくなることはないといえます。
この2つの商品の間に、固定金利期間選択型という金利タイプもあります。固定金利期間選択型は、当初の一定期間だけ固定金利の期間を決めておくというものです。
例えば、10年固定金利型の場合は、10年間は完全に固定金利で、11年目以降は放っておけば変動金利に移行します。希望すれば、また固定金利を再選択できます。固定金利期間選択型は、このような中間的な金利タイプになります。
いずれにしても、この3つの金利タイプの中から選ばないといけないわけで、これをどう選んだらいいのかという話になります。
住宅ローンは、短い人でも10年、長い人は35年というスパンで借りるものです。その間、金利がどうなるのかというのは誰にも予想できません。
そうはいっても、固定金利型は比較的金利が高く設定されていますし、変動金利型の金利は比較的安く設定されています。なので、今住宅ローンを組んでいる人の6割くらいが変動金利を選んでいます。
とにかく、35年ならその35年、金利が変わっても返済ができるのかというところを検証する必要があります。それには、家計のシミュレーションを作ってみることをおすすめします。
35年間の住宅ローンをその中に入れて、仮に金利が上昇したら家計はどうなるのかといった安全性を確認してみるのです。それを見たうえで、固定金利がいいのか、変動金利でも大丈夫なのか、という判断をしていただければと思います。