住宅ローンは金利・手数料・保証料・
生命保険・決済日で比較！
住宅ローンを選ぶ際には、ついつい金利比較に目が行きがちです。でも実は、金利以外にもチェックしておいた方がいい項目が4つほどあります。
金利については、変動か固定かといった違いはありますが、何％というパーセンテージで表示されますので、あなたもよくご存知だと思いますし、ここで改めて説明する必要はないかと思います。
得に注意して欲しい金利以外の4つのチェックポイントとは、手数料、保証料、生命保険料、決済日になります。
手数料で比較する！
まず手数料については、意外と知らない方も多いのですが、金融機関や住宅ローンの商品によって、金額が大きく違います。安いものですと、3万円プラス消費税くらいのものもあれば、高いものですと20万円〜30万円くらいかかるところもあります。
それなら、手数料が安ければ安いほどその住宅ローンは良い商品なのかというと、必ずしもそうとは言えませんので、ここが住宅ローン選びの難しいところだったりします。
この手数料には、定額のものと定率のものとがあって、定額の場合は、およそ3万円〜5万円くらいになります。
一方、定率の場合は、住宅ローンを借りた金額に一定の比率をかけた金額が手数料になります。なので、定率の手数料は、住宅ローンの金額次第となるわけですが、一般的には20〜30万円くらいかかります。
これだけを比較すると、定額の方がものすごく安くて良い商品に見えます。ですが、実は、ほとんどのケースで、定率の方が金利が安くなっています。実際にシミュレーションしてみると、トータルの支払額は定率の方が安くなるケースが多いです。
ただし、その分最初に諸費用として結構多額な初期費用がかかりますので、頭金が少ない方の場合には、ここがデメリットとなる可能性もあります。
保証料で比較する！
前述の手数料とセットで考えて欲しいのが保証料になります。保証料も結構な金額がかかるケースが多いです。保証料も借りた金額の何％で計算されることが多く、20万円〜30万円くらいかかることもよくあります。
そもそも保証料とは何かということですが、これはお金を借りる人の権利等を保証するものではありません。
住宅ローンを借りている人がいて、銀行にお金を返していくわけですが、万が一それが返済できなくなった場合には、銀行は保証している保証会社の方に「この人に住宅ローンを貸しています」という債権を移行します。
すると、借りている人は、今までは銀行に返済をしていかなければいけなかったのが、今度は保証会社に支払いをしなければいけなくなります。
つまり、あなたが住宅ローンを返済できなくなった場合に、ローンの返済先が銀行から保証会社に代わるだけで、あなたの借金がなくなったり免除されるというわけではないのです。
保証料というのは、あくまでも銀行側が自分のところの債権を他社に保証してもらうための仕組みであって、100％銀行のためのものなのです。実は保証料というのは、あなたにとっては何のメリットもないものなのです。
さらに、銀行の系列会社に保証を頼むことが多いので、結局は同じグループ内でやり取りして、グループ全体の売上げを上げるだけの仕組みだったりします。
ということで、借りる側からすると、名目は保証料となっていますが、実態はこのグループに対する手数料と何ら変わらないということになるのです。なので、手数料を比較する時には、手数料単体ではなくほ、保証料との合計金額で高い安いを比較するようにして下さい。
例えば、ネット銀行の場合、手数料が非常に高くて約30万円くらいするケースもあります。一方、地元の銀行の手数料が5万円くらいですごく安いなと思っていたら、ネット銀行は保証料が０円で、地元の銀行は25万円だったということもよくあります。
手数料だけで比較していたら、ネット銀行がすごく安く感じていたのに、保証料と合計してみたら、どちらもほとんど変わらなかったということはよくあるので注意が必要です。
詳しいことは、各銀行の手数料と保証料の金額を見て確認しないとわかりませんが、一般的には、ネット銀行の方が合計額が安いケースは多いです。要するに、手数料だけをパッと見で判断しないことがポイントになります。
生命保険料で比較する！
生命保険料については、考えるポイントはそれほど多くありません。というのは、ほとんどの住宅ローン商品で、生命保険料は返済額の中に含まれているので、追加で支払うケースがあまりないからです。
ただし、いくつかこの生命保険料が別というケースがあります。代表的なものでいうと、フラット35は生命保険料を別途計算することになっていますので、返済とは別に生命保険料を支払わなければなりません。
生命保険料は、借りた時に一括払いではなくて、毎年いくらかずつ払っていくことになります。
ただ、生命保険料は比較的高額で、フラット35の場合ですと、返済額とは別に初年度で10万円くらいかかります。その後は年々元本が減るにつれて生命保険料も減っていきます。
ちなみに、民間の住宅ローンですと生命保険料は必須ですが、フラット35の場合は生命保険の加入が必須ではありません。入るか入らないかは任意ということになっています。
なので、この辺の判断は難しいのですが、もし今の段階で別の生命保険に加入していて、万が一の時にも十分対応できるということであれば、フラット35の場合は生命保険に加入しないという選択肢もあります。
これについては、全体のバランスを見て判断していただければと思います。
決済日で比較する！
決済日の支払いのタイミングと上手く合わないと、手数料や保証料が大きく増えることもありますので注意が必要です。具体的にどういうことかというと…
例えば、土地を購入して土地の代金を決済、そこから建物を建てて建物の代金の決済という形になった時に、土地の購入分は自己資金とローンで、建物の購入分は全部ローンで、というようなケースです。
このような場合、本来であれば、土地のローンと建物のローンは一本で済みそうなものですが、銀行等の決済日によっては、別々にローンを組まなければならなくなったりします。
この場合、何が違ってくるのかというと、住宅ローンが2本になるので、手数料が2倍になったり、保証料が上がったりしてしまうのです。つまり、その分余計なお金がかかることになるのです。
また、仮に一本の住宅ローンとして借りられるとしても、最初の土地の決済分だけはつなぎ融資ということで、別の融資をしてもらって、最後建物の決済日に1本のローンを借りるという形で組まなければいけないということもあります。
この場合には、全体の住宅ローンにかかる費用は変わらないのですが、別個につなぎ融資を組まなければいけないので、そのつなぎ融資の金利や手数料、保証料などが数十万円という単位でかかることがあります。
「全体のローンの決済時期は建物の完成時期でないとできません」という仕組みになっている場合は、このようにつなぎ融資を組まなければいけなくなったりします。
つまり、ローンの決済日が建物の引き渡しまで全くできない場合は、余分な費用がかかってしまいますので、あらかじめ決済日を確認しておくことをおすすめします。
住宅ローンという商品は数百本という単位でありますので、その中から比較して選ぶのは本当に難しいです。
ですが、ここで取りあげた5つの要素（金利、手数料、保証料、生命保険料、決済日）を比較しながら、実際にシミュレーションしてみて、どれが一番お得なのかを考えていくと大きな失敗は防げるはずです。
住宅ローン選びはどうしても金利ばかりに目が行きがちですが、その他の4つの要素についてもしっかりチェックして選ぶことをおすすめします。