住宅ローン事前審査複数はダメ?
本審査との違いと必要書類は?
住宅ローンの事前審査は、できるだけ契約前、物件を購入する前にしておくのがベストです。ただ、中には事前審査をやらない方がいいケースもあります。
例えば、色々な不動産業者に行って事前審査の話をされる度に、その都度何度も事前審査をやっているようなケースです。
具体的には、「A銀行で事前審査をやりました」と言うと、「それならB銀行でもやってみましょう」とか「C銀行でもやってみましょう」という話をされて、そのまま事前審査をやってしまうというケースです。
こういった事前審査はやめた方がいいです。なぜなら、事前審査をやるということは、「個人情報を閲覧してもいいですよ」ということを承認をすることになるからです。
金融機関では、お客さんの信用情報の内容をすべてを閲覧しますが、その時に記録が残ります。
例えば、閲覧記録にA銀行、B銀行、C銀行…、と残ってしまうのです。つまり、2番目、3番目にそれを見た銀行は、「あの銀行にも出しているんだ」ということになって、正直印象があまりよくないのです。
優遇金利の件など色々ありますが、具体的に申し込みの際に話もできますので、あまり事前審査を出し過ぎないように注意して下さい。
事前審査をしてはいけないということではありません。1つの銀行で事前審査をとってみて、ある程度問題のないところであれば、他の銀行で審査が通らないということはないと思います。
過去に事故があれば別ですが、1つの事前審査で承認をもらっているのであれば、あとはどんどん物件探しをして、それと並行して色々な銀行の諸条件をチェックしておくということだけで十分です。
ということで、あまりにもたくさんの事前審査の申し込みはしないことをおすすめします。
事前審査と本審査の違いは?
住宅ローンの事前審査を提出するタイミングというのは、不動産の売買契約よりも前になります。そして、いつ提出したらいいのかというと、できるだけ早い方がいいです。
要するに、住宅ローンが組めるのか組めないのかをチェックするわけですから、事前審査というのはできるだけ早く出しておいた方が、買う側にとってもいいわけです。
実際に欲しい物件が出てから出していたら、またそこから長い場合には1週間や2週間かかりますので、できるだけ早く準備することをおすすめします。
住宅ローンの事前審査では何をするの?
住宅ローンの事前審査においては、主な提出書類として、会社員の方なら源泉徴収票や会社の保険証、運転免許証などの身分証明と印鑑が必要になります。
それから、実際に出す物件の資料などが必要になりますが、これは不動産会社や銀行などで準備して出していけると思います。
主な審査の内容は、個人の方の場合ですから、例えば、どういう会社に勤務されていて勤続年数がどれくらいあるのかとか、年収がいくらなのか、要は個人の与信についての審査がメインになってきます。
住宅ローンの本審査とは?
事前審査が買われる物件で通っているのであれば、実際の本審査では、主に「担保に入るその買おうとしている物件がどれくらいの不動産評価になるのか」が審査されます。
また、生命保険がセットになっていますので、団体信用生命保険の審査もこの段階で行われます。
なので、本審査では、不動産の担保評価や生命保険に加入できるかどうか、こういった審査が行われます。あとは、事前審査から本審査まで期間がありますので、その間に滞納がないかどうか、そういった審査ももちろんあります。
要するに、家を買うまで、決済が終わって自分のものになるまでは、そういった個人情報において、支払いが遅れたりするようなことがないということが非常に重要になるのです。ですから、その辺りは十分注意していただければと思います。
住宅ローンの事前審査に落ちた例・・・
ある不動産業者から聞いたお話しなのですが、非常に役に立つお話しなので紹介します。年収500万円の方が、4,000万円の住宅ローンを組もうとして審査で落ちてしまったお話しです。
その方は、色々とネットなどで情報を収集している中で、自分は4,000万円借りることができると判断して、不動産業者と物件情報を探して、気に入った物件を具体的に進めていたそうです。
ところが、結果的には金融機関の事前審査に通りませんでした。そして、その時は家を買うのを見送ったとのことでした。
では、なぜ審査に通らなかったのでしょうか?
それは、この方は色々金融機関などの情報を調べて、変動金利で優遇金利の適用を受けると、0.775%の金利が適用されると判断したからです。
つまり、4,000万円の借入れをした場合には、35年返済だと月々の返済額は108,000円くらい、1年で130万円くらいの返済だと判断したのです。
年収は500万円ですから、返済比率は26%(130万円÷500万円)になります。返済比率が35%未満なので、おそらくこれなら問題ないだろうと判断されたのだと思います。
なので、実際に4,000万円の住宅ローンを組むのは無理ですと言われた時には、かなりショックを受けたそうです。
なぜ4,000万円の借入れができないのかというと、それは金融機関には審査する時の「基準金利」があるということを知らなかったからです。
金融機関の考え方は、年収500万円の人が借入れをした場合、4%の金利になっても返済比率が35%以下になるような借入額しか、融資枠として認めないということなのです。
つまり、金利4%で計算すると、年収500万円だと返済比率が40%を超えてしまうのです。これは返済比率35%を超えていますので、住宅ローンの審査に通らないということになるのです。
では逆に、年収500万円の人が35年返済、4%の基準金利で計算して、いくら借りられるのかというと、3,290万円が上限になってきます。
初めからこの金額を知っていれば、これにプラスアルファの自己資金や親からの贈与などを足し合わせて予算を決めることもできますので、あとでショックを受けるようなことはなかったかもしれません。
このお話しは、住宅ローンの審査には基準金利があるということを知らなかったばかりに、自分の思い込みで先走ってしまったという失敗例です。ですが、この失敗例は、これから家を買う人、住宅ローンを組む人にとって非常に参考になるお話しだと思います。