住宅ローン銀行審査基準と事前・本審査の必要書類!フラット35と中古物件は?

 

 

住宅ローンの銀行審査基準と事前・本審査の必要書類

フラット35と中古物件は?

 

 

住宅ローンの審査には、大きく分けて「人に対する審査」と「物件に対する審査」の2種類があります。人に対する審査としては、「勤務先」「勤務年数」「年収」「現在の借入、過去の借入れの返済履歴」「健康であること(団体信用生命保険)」などがあります。

 

これ以外にも、自己資金がどの程度用意できるかなども審査の対象になります。銀行など金融機関としては、最後まで返済してもらえる、つまり安定性という視点から見ていると考えておくとよいと思います。

 

さらに、プラスの材料を用意することで住宅ローンの審査が通りやすくなる可能性が高まります。

 

例えば、「住宅ローンを組む方以外に収入を得ている同居予定者がいること」や、「実家が持ち家であること」、あるいは、「国家資格や公的資格を持っていて失業しても転職に有利であるということ」などを伝えたりするとプラスに作用するケースもあります。

 

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このように、単純に求められた書類を提出するのではなく、銀行など金融機関が安心できる材料を提供することで、希望する融資額の承認が得らえたというケースも多々ありますので、積極的にアピールすることをおすすめします。

 

 

フラット35の返済比率は?

 

返済比率は、自分がいくらの借入れができるのかを知る目安となるものなのでしっかり理解しておきたいです。

 

返済比率とは、「年収の何%までなら住宅ローンの返済に充てても大丈夫だろう」という、銀行など金融機関ごとに設定している比率です。この返済比率は、借入れできる限度額を算出するための重要な数字になります。

 

フラット35の場合ですと、「年収が400万円未満の方は年収の30%まで」「年収が400万円以上の方は年収の35%まで」と決められています。

 

例えば、年収420万円の方だと、返済比率は35%を採用することになります。

 

金利が1.5%で35年の借入れということでシミュレーションしてみると、約4,000万円が借入可能額となります。また、これを同じ条件で返済比率30%でシミュレーションしてみると、借入可能額は約3,400万円となります。

 

つまり、返済比率が5%違うだけで、借入可能額に約600万円もの差が生じることになるのです。

 

 

住宅ローンの銀行審査基準の注意点は?

 

車のローンなどがあると、返済比率を計算する際に考慮されてしまい、借入可能額の方が減ってしまいますので注意が必要です。

 

それ以外の注意点としては、ほとんどの銀行では、返済比率を計算する時の金利は、あなたが実際に借りる時の金利よりも高めの金利で計算をしています。

 

この際に用いられる金利のことを「審査金利」と呼びますが、この審査金利は銀行など金融機関によっても違ってきます。

 

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ちなみに、返済比率をクリアすることが最低条件ですから、自分が借入れできる借入限度額は、返済比率から算出した金額となります。

 

さらに、銀行など金融機関ごとに「完済年齢」というものが設定されていますので、年齢によっては借入れできる期間が短くなってしまい、月々の返済額の負担が大きくなってしまうケースもありますので注意が必要です。

 

なお、完済時年齢は、75〜80歳くらいに設定している金融機関が多いです。

 

 

物件に対する審査とは?

 

最近は、過去と比較して人の審査を重要視する傾向にあります。

 

しかしながら、当然物件に対する審査もしっかり行っています。物件に対する審査は、人に対する審査と同じように、銀行など金融機関ごとに審査の内容が違ってきます。また、新築物件か中古物件かによっても変わってくることがあります。

 

まずは担保評価です。銀行など金融機関は、融資をした住宅を担保にお金を貸します。

 

万が一、返済が滞ってしまった場合には、その住宅を売却して回収を図ります。ですから、例えば、明らかに1,000万円の価値しかない住宅に、2,000万円の融資をするというのはリスクが大きすぎます。

 

こうした貸し倒れリスクを回避するために、融資対象住宅の評価を行うのです。銀行など金融機関が評価した金額のことを「担保評価額」などと言います。

 

この担保評価の方法は、当然金融機関によって当然異なりますが、担保評価の100%まで融資してくれるところもあれば、人の審査をクリアしていても担保評価の80〜90%までしか融資してくれないという金融機関もあります。

 

一方で、先ほども触れましたが、住宅購入には諸費用がかかってきますので、その諸費用までも借入れできるように、担保評価の110%までというように、融資対象物件の評価を超えて住宅ローンを組むことができるところも増えてきています。

 

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新築物件と中古物件の担保評価と審査は?

 

新築物件と中古物件では、担保評価が異なるケースがあります。例えば、新築物件は販売価格の100%までみますが、中古物件は独自の評価基準に則った金額までしかみないというケースがあります。

 

また、新築物件は返済期間35年の借入れが可能であっても、中古物件は銀行など金融機関が独自に決めた年数から、建物の経過年数を差し引いた年数の期間しか住宅ローンが組めない、といったケースもあります。

 

こうしたことを考えると、中古物件を買うメリットがないようにも思えます。ですが、中古物件は、価格が安いだけでなく、自分好みのリフォームがしやすく、リフォームについても融資する金融機関も増えてきています。

 

さらに今後は、国の政策的な後押しも期待できるので、注文住宅は手が届かなくても、住宅の間取りや設備にとことんこだわりたいという方は、中古物件を検討してみることをおすすめします。

 

 

事前審査と本審査時の必要書類は?

 

住宅ローンを申し込む前に準備していただきたい基本的な必要書類があります。

 

事前審査では、免許証や保険証、収入を証明できるもの、何かローンがあればその明細書などが必要になってきます。免許証や保険証については、記載されている住所と現在実際に住んでいる住所が違う場合には、住民票などを求められるケースがあります。

 

収入を証明できるものとしては、サラリーマンであれば源泉徴収票、自営業者であれば確定申告書を遡って2〜3期分が必要になります。もし紛失してしまった場合には、再発行をしてもらうことになりますので、早めに手配しておくようにして下さい。

 

事前審査を無事にクリアすると、次は本審査になります。

 

本審査では、住民票や役所が発行する所得証明、確定申告をしている方は税務署で発行される納税証明などが必要になります。事前審査で提出した必要書類だけでなく、公的機関が発行した書類で間違いがないことを確認していくのですね。

 

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