住宅ローン借り換えシュミレーション
金利差で比較計算!
今、マイナス金利の影響で住宅ローン金利が非常に低くなっています。あなたもこの機会に借り換えしてみようかなと思ったかもしれません。そこで、どれくらい金利差があれば借り換えのメリットがあるのか、金利差で比較して計算・シミュレーションしてみました。
例えば、A銀行の変動金利型の現在の金利は0.875%とします。これは残り30年間変わらないと仮定します。これを借り換え先候補のB銀行「変動金利型0.497%」に借り換えすると、1,047,348円の借り換え効果が出ます。
たった0.3%くらいの金利差でも期間が30年もあると、約100万円も差が出てくるのです。
次に、A銀行から借り換え先候補のC銀行の「固定期間選択型の10年固定(当初0.555%、固定期間終了後1.075%)」に借り換えた場合です。0.875%から0.555%に金利が安くなるので、これもお得になるのではないかと思われるかもしれません。
ですが、多くのケースで、10年固定の場合は、10年固定が終わった後に金利が上がるようになっています。このケースでは、0.555%から10年後には1.075%に変わります。この条件ですと30年後には、実は借り換えした方が△411,069円の損をしてしまうことになります。
ちなみに、これは住宅ローンの金利がずっと変わらなかった場合という前提です。
ということで、住宅ローンの金利は目先の金利だけではなく、その手数料であったり、その後金利が必ず変わることがわかっている金利についても、しっかり計算・シミュレーションすることで、お得なのか損なのかということを判断されることをおすすめします。
住宅ローン借り換えのシュミレーション
具体的な事例で金利差を比較計算!
先ほどのとおり、現在の住宅ローンは、A銀行(変動金利型:当初0.875%、固定期間終了後1.875%)で借りている状態と仮定します。ここから残り30年間、まだ住宅ローンが残っているとします。
5年後に金利が1%上昇した場合、前述のB銀行(変動金利型:当初0.497%、固定期間終了後1.497%)、C銀行(固定期間選択型:10年固定は当初0.555%、固定期間終了後2.075%、30年固定は当初1.050%、固定期間終了後2.075%)で借り換えをした場合、どれだけお得になるのかというシミュレーションで計算してみます。
B銀行の同じ変動金利型の金利で借り換えた場合だと、1,194,347円お得になる計算です。
次に、C銀行には、固定期間選択型が10年固定のものと30年固定のものがあります。
ここでポイントは、30年固定の金利は当初1.050%となっていて、今のA銀行の変動型の金利より高いですが、もし仮に金利が将来、このケースだと5年以降に1%上昇した場合、つまり、もし金利が上がるのであれば、30年固定もかなりメリットが出てきます。
というのも、金利差でシミュレーションして比較計算してみると、B銀行の変動金利型やC銀行の10年固定と比較しても借り換えの効果は大きいからです。実際、2,064,612円もの借り換え効果が出てきます。
なお、今後30年もずっと金利が変わらないということは考えづらいですから、低金利の今のうちに、返済完了まで1%くらいの固定金利にしてしまうのも賢い選択だと思います。
住宅ローン借り換えは同じ銀行で!
住宅ローンの借り換えをする前に、まずは今借り入れをしている銀行に「金利を下げてもらえませんか?」と金利の引き下げ交渉をすることが大事です。
銀行側も、今あなたが借りている住宅ローンが、他の銀行の金利と比較して高いということは十分承知しているはずです。
そういうところで、「他の金利の安いところで借り換えしたいのだけれど…」という話をすると、銀行側としてはお客様を他行に取られてしまいますから、「うちで金利を下げますよ」と金利を下げてくれるケースがあります。
こうすることで、何があなたにとってお得かというと、まずは手間がかからないというメリットがあります。なぜなら、同じ銀行でそのまま金利を下げてもらうだけですからね。
また、借り換えすると、手数料であったり、抵当権の設定費用であったり、借り換えに紐づく諸費用が結構かかってきます。同じ銀行で借り換えすると、こうした費用がそもそもかかりません。
なので、借り換えありきで行くのではなくて、まずは今住宅ローンを借りている銀行に相談するのが一番有効です。
ということで、色々な借り換えのシミュレーションを計算してみましたが、どれがあなたにとって一番有効なのかというのは、あなたのライフプランによって全然変わってきます。
例えば、住宅ローンを返済期間30年で組んでいる方でも、実はあと10年後に完済できるくらいお金を貯めることができるというのなら、10年固定の低い金利で10年間固定してしまって、10年後に一括返済してしまうのもありだと思います。
30年間で返済し終えるというのなら、30年間ずっと固定のものを選ぶのも有効です。