住宅ローンの繰り上げ返済時期はこれだ！
一番お得で効果が高いのは？
「住宅ローンの繰り上げ返済時期はどうするのが一番お得なのか」というお話しです。
例えば、3,500万円の住宅ローンを年2％（固定）、返済期間35年で組んだとします。そして、返済方法は一般的な元利均等返済方式で、繰り上げ返済は300万円を返済額軽減型で1回のみした場合を考えます。
これを5年経過時、10年経過時、15年経過時、25年経過時、30年経過時、とそれぞれ返済時期をずらして繰り上げ返済をした場合、支払総額はどのように変わってくるのでしょうか？
ちなみに、繰り上げ返済をしなかった場合の支払総額は46,892,600円になります。これが300万円の繰り上げ返済を1回することによって、どれくらい変わってくるのかということです。
まず1つ目、5年経過時に300万円の繰り上げ返済をすると、支払総額は47,703,500円になりますので約100万円圧縮されます。2つ目、15年経過時に同様に300万円繰り上げ返済をすると、支払総額は48,053,100円になりますので約65万円圧縮されます。
3つ目、25年経過時に300万円の繰り上げ返済をすると、支払総額は48,382,900円になり約30万円圧縮されます。4つ目、30年経過時に300万円の繰り上げ返済をすると、支払総額48,540,400円になり約15万円圧縮されます。
以上のように、同じように繰り上げ返済を1回する場合であっても、返済時期が初めの頃に繰り上げ返済をした方が、その圧縮効果が高いことがわかります。つまり、繰り上げ返済の時期のポイントは、早ければ早いほど支払総額は少なくなりお得になるということです。
ということで、ある程度まとまった現金があった場合には、当面の半年分くらいの生活費を確保しておいて、あとはお子さんの教育費などイベントごとがなければ、繰り上げ返済に回してしまってもいいのかなと思います。
住宅ローンの繰り上げ返済時期はこれだ！
以前、相談者の方とお話しした時に、こんな話がありました。ご主人は39歳、住宅ローンの借入金が3,600万円、返済期間35年で組む返済計画を立てていました。この返済計画でいくと、完済時は79歳ということになります。
そうした時に、「もう定年退職しているはずだけれど、どうしたいいでしょう」という話になったた時に、隣で奥様が「退職金で返済した方がいいんじゃないの」という話も出ました。
それもありますよねという話も出たのですが、色々と話しをしていきながら、1つ返済時期についてアドバイスしたことがあります。
住宅ローンを借りるときには、団体信用生命保険に加入します。これは何かというと、返済期間中に債務者が万が一亡くなった場合は、その時点で残っている住宅ローンは保険で支払ってくれるというものです。
ですから、実質的にはご家族に対して債務がいくということはありません。
この団体信用生命保険に35年間加入しているので、安心と言えば安心です。ただし、これは35年間利息を払い続けるということです。なので、定年退職の時にまとめて一括で支払う方がすごくお得だとは思います。
その時に計算したのは、「60歳で定年して住宅ローンの残りはいくらになるのですか」という話があったので、概算で出したらローンの残りは約1,700万円くらいでした。
そして、その時に、「この段階で1,700万円というお金を一括で繰り上げ返済しますか？」という話をしました。
すると、ご夫婦で顔を見合わせて、「どうしようか…」という話をしていたので、こんな話をしてみました。少し失礼な話ではあったのですが、「仮に60歳で定年退職をして65歳の時に、万が一ご主人が亡くなった場合を考えてみてはいかがですか？」という話をしました。
そして、60歳の時に残りの住宅ローン1,700万円を支払った時、1,700万円というお金が残った時、5年間の支払いがある時、を考えた時に保険ということで考えれば、79歳まで返済期間があるうちにゆっくり支払うのも1つではありませんかというお話しをしたのです。
もちろん、これは万が一のことがなければないで、それは幸せな生活を送ることができるわけですから、退職金から毎月毎月支払っていくという方法もありだと思います。当然、少し利息はかかりますが、退職金を切り崩していくというのも1つの方法だと思います。
万が一亡くなった時というのは、やはり現金というのが必要になってきますので、ある程度の現金を残しておくことも大事ですからね。繰り上げ返済をするというのは、期限の利益を短くするということなので、ここはご家族でよく考えて判断することをおすすめします。
よく「繰り上げ返済をした方がいいです」とか、「定年退職時には住宅ローンの残りはゼロにした方がいいですよ」など、そういった話もあります。これも間違いではありません。
ですが、長い人生を考えた時に、ゆとりを持って生活をする時に、団体信用生命保険もあるのだということで、それを安心というか1つの材料として考えて、現金を残しておくというのも1つだと思います。
ということで、もし住宅ローンの返済時期のことで「将来の定年退職後などにどうするのだろう？」と考えた時には、ここでお話ししてきたことを思い出しながら、返済計画を立ててみることをおすすめします。