住宅ローンの繰上げ返済の計算方法と効果！
繰上げ返済のコツとは？
住宅ローンの繰り上げ返済には、一部まとまったお金を返済するのと、借り換えする時などに一括で返済するのがあります。ここでは、一部まとまったお金を繰り上げ返済する方について解説していきます。
なぜ繰り上げ返済をするのかというと、第一に元金を支払うことで、元金が減った分の利息が軽減され、総支払額が減らせる効果があるからです。この繰り上げ返済には、2つのタイプがあります。
1つは、期間を短縮するという繰り上げ返済の仕方です。もう1つは、返済額を軽減するタイプのものがあります。どちらの方が利息を軽減できるのかというと、期間短縮の方が利息軽減はできます。ただ、これについてもメリット・デメリットがあります。
例えば、100万円のお金を繰り上げ返済した時に、銀行など金融機関では、繰り上げ返済する時には、「期間を短縮されますか？」「返済額を軽減させますか？」と聞かれます。
そこでは、その繰り上げ返済する時の状況を、しっかりと見極めて選択する必要があります。そうしないと、後で変更ができずに痛い思いをするかもしれませんので注意が必要です。
期間短縮をするということは、返済額はそのまま通常の一定の返済となりますので、状況によっては、利息軽減効果が少なくても返済額を軽減するタイプを選択するのも1つの方法です。
例えば、お子さんの成長に合わせて、どちらのタイプを選ぶのかというのを考えておくのがベストです。
実は私が繰り上げ返済をする時には、期間短縮型を選びました。そのおかげで利息は大幅に軽減できたとうメリットはありました。
ところが、その後色々な事情から、事業で借り入れをすることになってしまって、繰り上げ返済しないでキャッシュで残しておけばよかったなと後悔することもありました。
なので、繰り上げ返済するのが良いとか悪いとか、これも人それぞれの考え方によると思います。
ただ、繰り上げ返済にはどのようなタイプのものがあるのか、ということをあらかじめ知っておいた方がいいのは間違いありませんので、頭に入れておいていただけたらと思います。
ということで、繰り上げ返済には、月々の返済額が変わらず期間を短縮する「期間短縮型」と、残存期間は一定にして月々の返済額を減らす「返済額軽減型」という2つのタイプがありますので、ご自身の状況に合った方を選択されることをおすすめします。
住宅ローンの繰上げ返済には
資産運用の効果がある？コツは？
住宅ローンの繰り上げ返済には、資産運用の効果があるというお話しです。例えば、3,000万円の住宅ローンを金利1％で30年借りたとします。すると、1年間で支払う住宅ローン金利は、およそ30万円（3,000万円×1％）になります。
これをもし30年間支払っていったら、実際は毎月元金が減っていきますので総額は少し安くなりますが、最大で900万円近く利息を支払うことになります。これはかなり高いお金です。
つまり、実際に3,000万円の物件を買うとしても、約900万円の利息をセットで考えると、約4,000万円近い支払いが必要になるということです。
だからといって、3,000万円ものお金を現金で支払える人はほぼいません。ここで繰り上げ返済を資産運用として利用するのです。一般的に資産運用というと、株式投資とかFX(外国為替証拠金取引)など色々あります。
たくさん稼げる場合もあれば、損をする場合もあります。よく言われるのは、長期で稼ぎ続けられる人は全体の10％もいないというものです。そこにはいつでもリスクがあります。
一方、繰り上げ返済なら、ほぼノーリスクで資産を増やすことが可能です。あなたが持っている家は資産です。そして、住宅ローンは負債です。
総資産は、資産と負債を相殺して行うものですから、住宅ローンという負債を効果的に減らすことができれば、それは総資産を増やすことにつながります。
現在の銀行の普通預金の金利は0.01％です。1年間100万円を預けても、1年間の金利はたった100円です。一度でも時間外でATMで引き出したらマイナスになってしまうほどの金額です。要は、住宅ローンは1％ありますので、ここを減らすという考え方です。
住宅ローン繰上げ返済の計算方法と効果は・・・
例えば、私の場合、地元の銀行に2,100万円の住宅ローンが残っています。完済は平成42年3月です。金利は約1％です。借入時期や残金などによっても変わりますので、あくまでも私の場合です。
私が住宅ローンを組んだ銀行では、繰り上げ返済はインターネット上ですれば無料です。
インターネット上で繰り上げ返済をすると、「期限繰り上げ」か「再計算」か選択することができます。期限繰り上げを選ぶと期間を短縮できます。例えば、完済年月が平成42年3月だったのが、平成40年3月になったりします。
一方、再計算方式は、月々の返済額を下げることができます。私の場合は、再計算方式で繰り上げ返済をしています。平成29年の1月に1万円繰り上げ返済をしました。すると、私の返済額は300円安くなりました。これが繰り上げ返済です。
これは、もしあなたが毎月1万円の繰り上げ返済を1年間行うと、1年後に返済額は3,600円（300円×12ヵ月）安くなるということです。これを6年間繰り返すと、返済額は約2万円安くなります。
もしあなたが家を買う際に、返済額を2万円下げようとしたら、必要となる頭金は600万円必要になります。つまり、購入時に600万円の頭金を用意するのと、月々1万円多く繰り上げ返済するのと、ほぼ同じくらいの資産運用ができることになるのです。
以上は、毎月1万円、年間12万円繰り上げ返済した例ですが、同じように毎月行ってもいいですし、ボーナス月には少し多めに行ってもいいかもしれません。