住宅ローンの繰り上げ返済効果とは？
タイミング時期をフラット35でシミュレーション！
今、すごい低金利の時期ですから、基本的には繰り上げ返済する必要はありません。
よくファイナンシャルプランナーやマネー雑誌などでは「繰り上げ返済をどんどんしましょう」という話がありますが、現在の金利状況を考えると、繰り上げ返済をすべきタイミングとはいえません。
まず繰り上げ返済は何のためにするのかというと、住宅ローンを早く返済するためです。住宅ローンを早く返済するとどういうことが起きるのかというと、支払金利が下がるということです。
一方、住宅ローンを早く返済して、その後どうしたいのかといったら、手元にお金を置いて、将来のためにお金を残したいということだと思います。
どれだけ金利が安くなるのかということもありますが、今は全期間固定でも1.5％くらいです。繰り上げ返済するということは、どういう効果があるのかということです。
基本的な考え方としては簡単です・・・
例えば、住宅ローンを35年返済のフラット35で1.5％で借りたとします。それを例えば5年後に、100万円繰り上げ返済するとした場合には、100万円を30年間（35年−5年）1.5％の固定金利で運用するのと同じ効果があるのです。
ということは、今、1.5％以上で運用できる投資先はたくさんありますので、まずその100万円をそこに費やしてもいいのかという問題があるのです。
もちろん、これはその人の投資力にもよりますが、「借金を返済すればすべて良い」、言い換えれば、「借金はすべて悪いもの」という考え方はまずやめた方がいいです。
もし借金はすべて悪いものと考えるのであれば、そもそも数千万円の住宅ローンを組んではいけません。
そういうことから言うと、今、住宅ローンがあって、それを繰り上げ返済しようかどうか迷っているのであれば、“今は繰り上げ返済をするタイミング・時期ではない”ということになります。
これは先ほどの投資力の話とは関係ありません・・・
ただ、投資力はやればやるだけ身に付きますので、将来のためにも、今から1.5％以上の運用ができる投資力を身に付けることも大切です。ちなみに、投資力を身に付けようといっても、1.5％の運用力というのはそれほど高いものではありません。
もちろん、投資を全くやったことのない、証券会社に口座を開設したこともないという初心者の方にとっては、敷居は高いかもしれません。ただ、繰り上げ返済の1.5％というのはそれほど高い金利ではありませんから、少し勉強すればすぐにわかるはずです。
しかも、先ほどの例で言えば、30年の間にそれがクリアできればいいわけですから、おそらく今正しい投資商品を買っておけば、放っておいてもクリアできると思います。
ただ、初心者の方だと、最初のその正しい投資商品を買うことが怖いかもしれません。投資というのはやることは簡単なのです。ただ、その簡単なことを理解するのが難しいのです。ですから、その理解するために、まずは興味を持った分野から始めるのがいいと思います。
住宅ローンの繰り上げ返済効果を
シミュレーションしてみよう！
そうであるなら、繰り上げ返済を擦る前に、1.5％以上で運用できるような投資商品を考えたり、シミュレーションしてみることをおすすめします。10年間でもクリアすることは割と簡単にできるはずですが、30年という長い期間ですから普通にクリアできます。
例えば、誰でも知っているような高配当の株式でROE(株主資本利益率)が高いものなら、5〜6％というのも普通にあります。
ただ、そういう株式を1株買うというのは難しいと思うので、高配当株式ファンドがおすすめです。そのファンドを買って値段が下がったとしても、配当が入ってきますからね。
マイホーム関連で言えば、REIT(不動産投資信託)がありますが、これも今運用利回りは4％くらいあります。これは、国内でも国外でも同じです。
そういった商品を買っておいて、30年間の間には値段が下がることがあっても、30年後にはトントンになって、その上で配当益も含めてプラスになればいいわけです。
このようにシミュレーションして考えたら、1.5％で運用するということが全然難しくないということがわかると思います。
ということで、繰り返しになりますが、今の時期は、“繰り上げ返済はするタイミングではない”ということが言えます。なぜなら、それが1.5％で30年固定になってしまうからです。
1年、2年かけて100万円貯められるのなら、その間半年でもいいので本を読むなどして学んでみるといいと思います。高配当の株式でROEの高いものや、REITなら、今でも十分1.5％以上の運用益を上げるのは可能ですからね。
ちなみに、我が家では、M2Jという証券会社のFTSE100という商品をCFD取引で運用しています。
要は、イギリスの株価指数（FTSE100）を20万円につき1単位買っているだけです。実際、配当が1単位につき年間28,000円くらいもらえるので、配当が20万円貯まったらまた1単位増やすというやり方をしているだけで、老後の自分年金づくりができてしまっています。
たったこれだけの方法でも、年利1.5％どころではない運用益が得られています。
住宅ローンの繰り上げ返済効果！タイミング時期を
フラット35でシミュレーション！まとめ
もう10年くらい前から「貯蓄から投資へ」と言われていますが、iDeCo（イデコ）やNISA（ニーサ）など、普通の個人が投資する環境も整ってきましたので、投資を始めるのにはちょうどよい機会かもしれません。
「繰り上げ返済」というキーワードで検索をかけたくらいですから、興味はあるわけで、興味を持った時が良いタイミング・時期だと思います。
「繰り上げ返済しなさい」と言う専門家と呼ばれる人がいるかもしれませんが、それはその人に1.5％の利回りが出せる能力がないからだと考えたほうがいいかもしれません。
これは節約系の方に多いと思うのですが、今の時期に1.5％確定利回りで良いというのは、あまりにも底辺の考え方です。
住宅ローンだって、担保自体、抵当権に入っているわけですが、自分の家自体の価値が減ってしまって、その抵当権の価値よりも下がっていることの方が多いのです。しかも、マイホームの場合は、その価値が下がっているという期間の方が長いです。
ということで、今の時期は繰り上げ返済をするタイミングではありませんので、ご自身でもよくシミュレーションをして考えてみることをおすすめします。