フラット35はおすすめ？
銀行・金融機関・不動産会社が勧めない理由とは！
フラット35は、長期固定金利の代表的な住宅ローンです。住宅ローンを組む際に、このフラット35を勧める人は非常に少ないです。
銀行など金融機関や、戸建て住宅やマンションなどを販売している不動産会社、あるいは建設会社の担当者と話しをしても、固定金利のフラット35を勧める人はあまりいません。
フラット35以外の住宅ローンをおすすめする会社には、それなりの理由があるからです。
それは、家を買いたいという人のためというよりは、むしろ自社の利益のためという面が少なからずあるからです。こうした事情を知ったうえで、住宅ローンはどれがいいのかを選ぶようにして下さい。
一般銀行の住宅ローンは・・・
金融機関と借り手のみが関わるシンプルな形です。具体的には、銀行は住宅ローンを融資として借り手に貸し付け、借り手は、銀行に元本と利息を長期にわたり返済していきます。これが一般的な住宅ローンの形です。
一方、フラット35は借り手と住宅金融支援機構とのやり取りになります。
借り手は金融機関を窓口としては使うのですが、基本的にはフラット35を発行している住宅金融支援機構から融資を受けて、借り手もこちらに元本と利息を返済していくという形になります。つまり、金融機関は間に入って手続きを行うだけなのです。
先ほどの銀行のローンですと、金融機関から直接私たちにお金を貸して利息をもらうという形だったのですが、フラット35の場合は、あくまでも金融機関は窓口になっているだけで、実際のやり取りは住宅金融支援機構とになるのです。
なので、基本的に利息も住宅金融支援機構に入ります。手続きをしている金融機関は、基本的には手数料だけをもらうという形になっているのです。
銀行が直接借り手にお金を貸し出す方法と、フラット35のように手数料をもらう方法とで、それぞれいくらくらいなのかという金額はわかりません。
ただ一般的には、金融機関が直接貸し出してもらう利息収入の方が、フラット35などからもらえる手数料収入よりも遥かに大きいと言われています。
そのため、銀行など金融機関はできるだけフラット35を使わないで、直接自行の住宅ローンを貸し出す方が利益が上がるので、そちらをおすすめするという傾向があるのです。
もう1つ注意点としては・・・
フラット35の場合、基本的に住宅金融支援機構は借り手とやり取りをすることになるのですが、窓口は銀行など金融機関になります。
そうすると、フラット35の住宅ローンを組みたいという人は、銀行など金融機関に相談に行くわけですが、窓口としては、自社のローンを貸しだした方が利益が上がるので、フラット35の説明をして、当然それとセットで自社の銀行ローンの説明もすることになるのです。
しかも、単に説明するだけではなく、自社のローンの方が儲かるわけですから、そちらの方を積極的におすすめするということも当然あります。
さらに、銀行など金融機関は、自社のローンについては内容を熟知していますので、綿密な説明ができるのですが、フラット35の説明に関しては、説明が雑だったりするケースがよくあります。
私自身、担当者に詳しいことを聞いても「わからない」と言われたことも何度かありました。
つまり、借り手の私たちに基本的な知識が何もなく、いきなり銀行など金融機関に相談に行ってしまうと、その金融機関の住宅ローンを中心に説明されて、かつ、その金融機関の良いところだけを説明されて、フラット35については正確な情報がもらえない可能性があるのです。
こうしたことがあるので、あまりよくわからない状況だったり、勉強不足の状況だったりで、いきなり金融機関の方に相談に行くと、その金融機関独自の住宅ローンをおすすめされるというケースが出てくるのです。
不動産会社や建設会社がフラット35を
おすすめしない理由とは？
フラット35の住宅ローンを借りるためには、建物に制限がかかってきます。つまり、フラット35の基準を満たす建物を作る必要があるのです。
一般の銀行ローンを借りる場合であれば、建物は建築基準法の決まりを満たしていて、検査済証が取れるのであれば、基本的に融資は受けられます。しかし、フラット35の住宅ローンを借りる場合には、それよりも少し高いレベルの建物を建てる必要があります。
一方、不動産会社や建設会社は、できるだけローコストで建物を作りたいと考えています。
フラット35の基準を満たすことによって建物の金額が上がってしまうと、コストがかかり売りにくくなってしまいますので、この基準でないものの方がやりやすい、という会社も中にはあります。
そういった会社からすると、コストアップや余計な手間がかからるようなものは作りたくないといった事情があるのです。
また、建物でフラット35の基準を満たす高い性能の建物を作るというだけでなく、その間の検査関係、申請関係も結構あるので、その手続きが面倒だったりします。
設計段階で、当然「こういった基準を満たす建物を作ってます」という審査を住宅金融支援機構に受けなければなりませんし、単に設計だけでなく中間検査、あるいは建物ができた時の完了検査においても、「きちんとこの基準を満たしています」と証明しなければなりません。
手続き自体が面倒だというのもありますが、万が一証明が上手くいかなくて審査が通らなかったりすると、その建物はフラット35を受けられなくなってしまいます。
もし、建設会社とお客様が「フラット35でやります」ということで話しをしていたにもかかわらず、住宅金融支援機構の審査が通らないということになると、お客様に対してウソをついてしまうことにもなりかねません。
ですから、最初からそういった面倒なことは避けたいと考えても不思議ではありません。
また、建設会社や不動産会社が、建物をとにかく売りたいという思惑が当然あるわけですが、一番最初の支払額で見ると、変動金利の方が今は固定金利よりも金利が安いですから、銀行の変動金利の方が見た目の支払金額を安く見せることができます。
一方、フラット35は固定金利ですから、当初の支払金額が高く見えてしまいます。
後々どうなるのかということはあまり説明せずに、とりあえず銀行ローンで「最初の支払額がいくらです」と言う方が、フラット35より説明しやすいのです。
そして、月々の返済額が少ないということになると、例えば、「もう少しグレードの高い建物が買えるのではないか」とか「高い物件が買えるのではないか」ということで、より高い金額を出してもらえることになれば、建設会社や不動産会社はそれだけ儲かる可能性が高くなります。
つまり、住宅ローンを組む側の支払金額はできるだけ安く見せたい、あるいは高いものを買っても同じくらいの金額にしたい、という希望が建設会社や不動産会社にあるということです。
こうした諸々の理由によって、建設会社や不動産会社は、住宅金融支援機構が作っているフラット35よりも一般の銀行ローンを説明したり貸したりしたがるのです。
というわけで、以上が「なぜ建設会社や不動産会社がフラット35をあまりおすすめしないのか」の理由になります。
住宅ローンの相談を誰にするのかというのは、結構難しい問題です。というのは、住宅ローンを組む際に利害関係者と相談すると、どうしてもその会社の利益の上がる方向に誘導されがちだからです。
誘導されないためには、まずあなた自身が正確な知識を持つということが一番大事なことだと思います。なお、相談する際には、できるだけ利害関係のない人に相談されることをおすすめします。