広大地評価とは？適用要件の判定・計算は？
改正でこう変わる！
今回は、広大地評価についてのお話です。広大地評価というのは、広大な土地を保有している人に向けた相続税の減額措置のことを言います。
この制度を利用すると最大65％も評価額を減らすことができます。また、相続税の納税額も数百万円から数千万円もの違いが出てきます。
この広大地評価を利用できるか否かについては、判断の基準が難しいので自分で判断するのは難しいと思います。なので、土地評価に特化した専門家に依頼しすることが最善策となります。
専門家の中でも土地評価に詳しくない人に依頼してしまうと、広大地評価を適用できるにもかかわらず適用できないと門前払いを受けてしまうこともあります。ですから、必ず土地評価を得意とする専門家に依頼することをおすすめします。
広大地評価を利用するための適用要件の判定は？
まず広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積が広大な宅地で開発行為を行おうとした場合に、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」と定義されています。
つまり、具体的にどれくらいの広さだと広大地といえるのか、その具体的な指標はありません。このことが広大地評価の適用の可否を難しくしているのです。
広大地の定義文の前半の“その地域における標準的な宅地の地積が広大な宅地”というのは、各地域によって規定されている開発許可基準面積を満たしていれば「広大地である」と認められる可能性が高いといえます。
開発許可基準面積については、各自治体ごとに定められていますので問い合わせてみてください。
一方、広大地の定義文後半の“で開発行為を行おうとした場合に、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの”については、開発行為が及ぶ際に対象地に道路が必要になるどうかが焦点となります。
例えば、正方形の広大地を4分割して4つの分譲住宅を建て、その住宅間に道路が必要になるといった場合には、開発行為を行おうとした場合に“公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの”に該当することになります。
その他、大規模工場用地に該当しないことや、マンションの敷地用地に適していないことが条件としてあげられます。
以上が、広大地に該当するかどうかの基準になります。
広大地評価額の計算は？
先ほどは、広大地評価の概要や注意点についてのお話でした。ここからは、実際の広大地評価の計算についてのお話です。
相続発生時に土地の評価額を求めるには、路線価をもとに計算していきます。路線価というのは、相続税や贈与税を計算する際に用いられる計算方法で、実際に市場で取引されている価格の7～8割と言われています。
その求め方は“路線価×地積”によって計算することができますが、その土地の地形や面している道路によっては多少評価額は変わってきます。
広大地評価額の求め方は、通常の相続発生時の土地の面積の計算式に広大地補正率を掛けることで計算することができます。つまり、広大地補正率の計算式は以下のようになります。
■広大地評価額＝路線価×地積×広大地補正率
ちなみに、広大地補正率は、0.6－0.05×広大地面積/1,000㎡で求めることができます。例えば、路線価格30万円、1,000㎡の土地で広大地評価を当てはめない場合ですと、30万円×1,000㎡＝3億円と計算することができます。
これを広大地評価の計算式に当てはめていくと、以下のように計算できます。
■30万円×1,000㎡×（0.6－0.05×1,000㎡/1,000㎡）＝1億6,500万円
つまり、約半額で土地の評価額を求めることができます。それに加えて、小規模宅地等の特例との併用も可能となっていますので、さらに評価額を下げることが可能になります。
前述したとおり、相続に関する手続きはもちろん、特に広大地評価に関しては相続かつ土地評価に詳しい専門家に依頼することをおすすめします。
相続や土地評価にあまり特化していない専門家に依頼したところ、相続税を多く納めていたというケースも多々あります。実際、相続税の還付請求を受けた人の平均還付額は約1,200万円とも言われています。
還付請求を依頼するにも手続きが必要になりますし、何より費用が発生することが大きな障害となります。相続手続きは、できるだけ円滑に一度で終わらせたいですよね。なので、ぜひ依頼する場合にはその分野に精通した専門家へ依頼することをおすすめします。
広大地評価の見直しは改正でこう変わる！
続いて、広大地評価の見直しについてのお話です。平成29年度の税制改正では、おそらく土地持ち資産家、いわゆる地主さんにとって一番影響が大きいと思われるのがこの広大地の評価の見直しになるはずです。
というのは、その広大地の評価について、従来は面積に応じた評価方法だったのですが、税制改正によって土地の個性（面積・形状）に応じた評価方法に見直されることになったからです。また、それに伴って適用要件も明確化されるからです。
ちなみに、現時点では適用要件が具体的にどのように明確化されるのかなどの詳細についての情報は出されていませんが、これまでの実務上の取り扱いが明文化される可能性が高いです。
現行の広大地評価による相続税評価額は、単純に路線価と面積を掛けて、それに土地の面積に応じた広大地補正率を掛けて計算します。広大地補正率というのは、0.6－0.05×広大地の面積/1,000㎡で求めます。
そのため、例えば時価が約2億円する整形地（形の良い土地）1,500㎡の土地でも、時価が約1.6億円の不整形な土地でも、前面路線価が同じ12万7千円なら、相続税評価額は同じく約1億円となります。
これが今回の税制改正によって、土地の面積だけでなく、土地の面積や形状に応じて評価する方法として、路線価に面積を掛け補正率を掛け、さらに規模格差補正率を掛ける評価方法に見直されます。
■税制改正後の広大地評価＝路線価×面積×補正率×規模格差補正率
1つの補正率から2つの補正率を使うことによって、取引価格と相続税評価額との乖離が縮減されることになりそうです。この改正は平成30年1月1日以後の相続等から適用されます。
なお、新たな補正率については、外部専門家の実態調査に基づいて設定されることになっていて現時点では公表されていません。