小規模宅地等の特例の改正！
老人ホームの要件と居住用二世帯住宅！
今回は、老人ホームに入居しても小規模宅地等の特例を使うことができるのかというお話です。
例えば、母親が亡くなっていて父親と暮らしている息子がいます。息子は父一人だと心配なので家族と一緒に暮らしています。土地や自宅は父親の所有ですが、今後相続が起きた時に相続税の軽減を受けられるのでしょうか？
お父さんと同居している場合、お父さんにもしものことが起きて相続が発生した場合、同居しているお子さんがその土地と建物を相続すると、居住用宅地の小規模宅地の特例というのがあります。
この場合、330㎡まで8割減になるという規定があります。330㎡ですから約100坪ですね。
仮に坪50万円で100坪で5,000万円の土地があるとした場合、相続税の評価上は5,000万円ではなくて1,000万円（5,000万円×80％）で申告することができるという特例になります。
これにより相続税はかなり軽減されます。評価額が4,000万円下がりますので、税率が10％だとしても400万円、最低そのくらいは下がります。
老人ホームに入居しても小規模宅地等の特例は受けられるの？
父親と同居していて、事情によって父親が老人ホームに入居することになった場合、同居ではなくなりますが、その場合でも小規模宅地等の特例は受けられるのでしょうか？
これについては、平成26年1月1日以後に相続開始があった場合の特定居住用宅地等の取り扱いについて改正が行われています。
以前からそういった老人ホームに入居した後に小規模宅地等の特例が受けられる規定はあったのですが、さらに受けられやすくなる改正となっています。
国税庁のホームページを見ますと、特定居住用宅地等ということで、お父さんの住んでいた家ですね、居住用宅地について軽減を受けられる規定になっています。具体的には・・・
「平成26年1月1日以後に相続開始があった場合には、特定居住用宅地等の取扱いについて、次の事項の改正が行われています。」とあって、その下の②を見ると、
老人ホームなどに入居又は入所していた場合ということで、次のような理由により、相続開始の直前において、亡くなる前にお父さんの居住の用に供されなかった宅地についても受けられますよとなっています。
どういった理由になるのかというと・・・
まず要介護認定、要介護支援の認定を受けていて、次の住居または施設に入居または入所したことということで、養護老人ホームや特別養護老人ホーム、または介護老人保健施設、サービス付き高齢者住宅など、こういった施設に入居した場合です。
なので、まずは要介護認定や要介護支援認定を必ず受けている人がこういった施設に入れるというのが要件の1つになっています。あとは障害者の方の障害者支援区分の認定を受けて障害者支援施設に入所・入居した場合にも同じように受けられます。
例えば、お父さんが要介護認定を受けていれば、仮に老人ホームに入居したとしても小規模宅地等の特例を受けることができます。
基本的にはお父さんが亡くなった時点で住まなくなったとしても、そういった理由に基づいて老人ホームに入居していれば、そういう場合には小規模宅地等の特例を受けることができます。
ただし、「被相続人の居住の用に供されなくなった後に」ということなので、お父さんが老人ホームに入居した後、例えば事業の用に使ったり、他の人の居住の用、人に貸してあげた場合ですね、そういった場合はそこはもう居住用の不動産ではなくなってしまいますので、小規模宅地等の特例は受けられなくなります。
この点には注意が必要です。
二世帯住宅における小規模宅地等の特例は？
続いて、二世帯住宅における小規模宅地等の特例を利用して相続税の節税ができるのかというお話です。相続が起きたときに、父親が持っている居住用の土地に関して相続税の軽減を受けられるのでしょうか？
これについては、居住用の小規模宅地の特例という規定があります。具体的には、お父さんが持っていた土地でお父さんが住んでいた土地については、330㎡まで8割減の相続税の評価減の特例を受けることができます。
330㎡というと約100坪ですから、例えば100坪で5,000万円の土地の評価だとすると、8割減なので、相続税の申告のときには5,000万円ではなくて、8割減の1,000万円で申告することができるという特例になっています。つまり、4,000万円ほど下がるのです。
では、お父さんが持っていた土地が400㎡で330㎡を超えてしまう場合にはどうなるのでしょうか？
この場合は、330㎡を超えてしまったら直ちに特例が適用できないということはありません。330㎡を超えた部分は特例を受けられませんが、330㎡までは同じように特例を受けることが可能です。要するに、330㎡分は特例の対象になるということですね。
二世帯住宅でも小規模宅地等の特例は適用されるの？
二世帯住宅を建てたいと考えている場合、そこでも小規模宅地等の特例は受けられるのでしょうか？
ちょうど二世帯住宅について、平成26年の1月に改正が行われています。二世帯住宅については、今まではちょっと使いづらい規定だったのですが、比較的使いやすい規定に改正されました。
具体的な内容については国税庁のホームページを見ますと・・・
平成26年1月1日以後に相続開始、亡くなった場合には次のような改正が行われましたということで、まず二世帯住宅に居住していた場合の特例ですが、
被相続人と親族が居住するいわゆる二世帯住宅の敷地ですね、これについては二世帯住宅が構造上区分された住居であっても適用できるようになりましたというのが改正の趣旨になります。
なので、今までは二世帯住宅で構造上区分された住居であった場合、例えば1階と2階に、1階にお父さんとお母さんが住んでいて、2階には自分たち夫婦が住んでいて、1階も2階も扉が別々で入れて、独立して生活できるような建物であった場合、今までは小規模宅地等の特例は使えませんでした。
つまり、お父さんとお母さんが住んでいたところしか受けられなかったわけです。
ですが、これが改正によって、構造上区分された住居であっても一定の要件を満たせば敷地全体、土地全部、先ほどの事例ですと330㎡まで全部使うことができるようになりました。
ただし1つ注意して欲しい点があります..
それは区分登記といって、1階と2階を別々に登記した場合です。この場合については、全体の敷地について小規模宅地等の特例を受けることはできませんので注意が必要です。
ということで、二世帯住宅を建てた場合においても小規模宅地等の特例は適用されやすくなっています。