小規模宅地等の特例とは？
居住用宅地と事業用宅地の併用は？
今回も、相続税の納税義務がある人向けの相続税対策のお話です。小規模宅地等の特例についてです。被相続人や生活を共にする家族の居住用、貸付用、事業用の宅地について、評価額を減額することができます。
小規模宅地等の特例は、残された家族にとってなくてはならないものであり、その財産に多額の相続税が課税されることを防ぐために設けられています。
小規模宅地等の特例が使える土地とは？
小規模宅地等の特例が使える土地は、大きく分けると3種類あります。
1つ目は、住宅で使っている土地である「特定居住用宅地」です。特定居住用宅地については、330㎡まで80％減額されます。
2つ目は、人に貸している土地である「貸付事業用宅地」です。貸付事業用宅地については、200㎡まで50％減額されます。
3つ目は、事業で使っている土地である「特定事業用宅地」です。特定事業用宅地については、400㎡まで80％減額されます。
ちなみに、たとえ控除の結果相続税がかからなくなった場合でも、税務署への申告は必須となりますので注意して下さい。
なお、相続開始3年以内の贈与により取得した宅地や、相続時精算課税制度による贈与により取得した宅地については、小規模宅地等の特例は使うことができません。
小規模宅地等の特例の要件は？
小規模宅地等の特例には一定の要件があり、誰がその土地を相続したのかがポイントとなります。被相続人の配偶者が居住用宅地を相続した場合は、無条件でこの小規模宅地等の特例を使うことができます。
ただ、被相続人の配偶者以外の同居親族が相続した場合には、相続税の申告期限まで、この土地の所有と居住を継続したときに限り、この小規模宅地等の特例を適用できます。
また、同居していない子供でも、被相続人に配偶者や同居親族がいない場合で、その子供が賃貸住宅に住んでいる場合は、この小規模宅地等の特例を受けることができます。
ちなみに、貸付用宅地や事業用宅地については、事業を引き継ぐ親族に限り、この小規模宅地等の特例が使えます。なお、二世帯住宅については、平成26年からは構造に関わらず、小規模宅地等の特例を適用できるようになりました。
ただし、二世帯住宅では、親子で区分所有登記をしている場合、子の居住部分には小規模宅地等の特例が適用されないという点には注意が必要です。
なので、この小規模宅地等の特例の最大価値を考えるのであれば、共有登記にしておくことをおすすめします。
居住用宅地と事業用宅地の完全併用について
平成27年1月1日から、居住用宅地と事業用宅地の完全併用が可能となっています。事業用宅地の合計面積は400㎡以内、かつ、居住用宅地の合計面積は330㎡以内であることが条件です。
例えば、事業用宅地と居住用宅地が共に350㎡の場合、事業用宅地の適用可能面積(＝400㎡)に50㎡の余りが生じます。ですが、この余った部分については、居住用宅地に回すことはできませんので注意が必要です。
一方で、居住用宅地と事業用宅地を併用し、居住用宅地を優先した場合に、居住用宅地の適用可能面積(＝330㎡)に満たず余りが生じるときには、余った部分の面積に調整計算をして貸付事業用宅地に回すことができます。
これは、事業用宅地と貸付事業用宅地の併用でも同様のことが言えます。事業用宅地を優先した場合、事業用宅地の適用可能面積である400㎡に満たず余りが生じる場合には、余った部分の面積に調整計算をして貸付事業用宅地に回すことができます。
居住用宅地・事業用宅地・貸付事業用宅地の3つ宅地を併用する場合は？
居住用宅地と事業用宅地については、完全併用が認められていますから、共に限度面積まで選択することができます。ですが、貸付事業用宅地が限度面積まで達している場合は、貸付事業用宅地については小規模宅地等の特例は受けることができません。
また、上記3つを併用するケースで、貸付事業用宅地を優先して適用する場合には、居住用宅地と事業用宅地については、小規模宅地の特例の適用を受けることができません。
なお、適用可能面積に達しなかった面積（余った部分の面積）を他の宅地に回すことができるケースもありますが、余った部分の面積のすべてが適用されるわけではありません。あくまでも調整計算によって求める必要があるからです。
小規模宅地等の特例を使うにはどうすればいいの？
土地を安く計算してもらえる小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減など、相続税にはお得な制度がたくさんあります。ですが、こうしたお得な制度というのは相続税の申告書を出さないことには使えません。
なので、まずは相続税の申告書を出さなければいけないということになります。土地などは元々の金額で足し算をして、実際に申告書を出すというときに小規模宅地等の特例を使います。
小規模宅地等の特例は土地の金額を8割減してもらえる非常に大きな制度ですが、これはいずれにしましても申告書を出さなければ使えません。なので、それはそのときに税理士さんに相談しながらということになります。