土地売れないと家の価値はゼロ!
住宅ローンで不動産投資!リスクは?
実際にあった事例なのですが、そこそこ人気の地域で、40坪くらいの土地で6,000万円くらいの値段が付いていて、駅から徒歩20分くらいの距離のある土地でした。
この土地に実際に上物を建てて将来どこかの時点で売る段階になった時に、本当に買う人がいるのですか、ということでした。
もちろん、買う人はいるにはいるでしょうけれど、おそらくかなり少ないのではないかと思いました。土地だけでも6,000万円くらいで買った土地ですから、それを同じ値段やそれに近いところで売ろうと思っても、なかなか売れないだろうと思ったのです。
実際、その土地は半年間売れませんでした。
今後世の中は少子化、それからファミリーというよりは単身で住む人が増える、高齢者が増えるというような状況の中で、駅から徒歩20分もかかるところに土地だけで6,000万円くらいのものを買うかというと、対象者はかなり限定されるはずです。
ですから、家を買う時には将来の売却のことも考えて、実際にただ良い土地だから買うということではなくて、将来のことも見据えて買うようにしたいです。
そうでないと、なかなか高額な物件というのは売る時に買う人がいない、買う人がいなければ資産としての価値がないというようなことにもなりますから、家を買う時にはそういったことも考えておくことをおすすめします。
住宅ローンで不動産投資と考えよう!
住宅を購入する時には、よくよく考えてから実行するようにしたいです。住宅を買う際には、住宅とか住宅ローンとか、その辺はよく検討されると思います。
ただ、そういった検討とは別の意味で考えてみたいと思います。別の意味というのは、例えば住宅という不動産を、自分の資産全体の中の分散投資になっているかという見方で見てみたいと思います。
そうしますと、多くの方の場合住宅を買うと、住宅という不動産と住宅ローンという借金、後は若干のお金というようなパターンになっているはずです。そうすると、結局自分の資産というのは、ほとんどこの住宅という不動産になってしまいます。
そうなると、土地の価格が上がったとか下がったとか、地震で色々な影響があったとか、そういう話になると、その3,000万円とか4,000万円の部分があっという間に半分になったりしてしまうのです。
つまり、この不動産だけに全部集中投資をしていることと同じことになるわけです。
本来であれば、分散投資で色々なところに投資をしておかなければいけないところが、実際には住宅というところへ、3,000万円、4,000万円の集中投資をしているわけです。そして、それが色々な環境で上がったり下がったりするのです。
目には見えませんし、数字にも表れてきませんが、そういう状況にあるのです。しかも、住宅ローンは20年、30年抱えている状況にあるのです。これは、あまり良い状況ではありませんよね。
もちろん他の金融資産が山ほどあれば、そういった状況があってもいいのですが、そういうわけではなくて後の金融資産は薄いという状況なら非常にリスクが大きいです。
そして、時々繰り上げ返済などをやっていれば、なおさらこの金融資産もわずかしかないという状況になってきます。つまり、いざという時、住宅と一緒に道連れになっている状況になっているということなのです。
これはやはり、自分のお金の運用、自宅という意味では運用というイメージは湧きづらいかもしれませんが、運用という意味では非常に危ういものであるという感じになっていますので、その辺は色々と考えおくことをおすすめします。
住宅ローンで家を買う場合のリスクは?
よく「卵を1つのカゴに盛るな」と言われます。たくさん卵があって、それを1つのカゴに盛って運んでいると、そのカゴを落としたりしたときには、卵は全部割れてしまうという格言です。
これを金融商品の世界では「分散投資」といって、カゴをたくさんに分けておきましょうと言われます。そうすれば、たとえカゴを1つ落としたとしても、ダメになるのは落した卵だけで、後の卵は助かることになります。
これが住宅という不動産にはないのです。どういうことかというと、住宅というのは、マンションにしろ戸建てにしろ1つ買うわけです。そして、それに1つ住宅ローンが付くわけです。つまり、1つのカゴに自分の財産を入れていることになるのです。
住宅といえば、3,000万円、4,000万円するわけですから、そういった財産を1つのカゴに盛っているのです。
もちろん、これが順調に行けばそれはそれでいいのかもしれませんが、ひとたび地震があったり、環境が変わったり、交通が不便になったり、勤務先が変わったり、と色々と状況が変わってきたときに、簡単に代われないわけです。
住宅ローンだって、借り換えすることはできるかもしれませんが、基本的には一度組んだものを換えるのはしにくいですし、ローンを簡単にやめることもできません。微調整はできるかもしれませんが、住宅ローンを大幅に変えることはできません。
ということになると、自宅も住宅ローンも両方とも良い時はいいですが、悪いときにはそのまま行ってしまうことにもなりかねません。まさに全財産を1つのカゴに盛ってしまっている状況ですから、これはある意味非常にリスクの高いことをしていることになるのです。
例えば、投資信託など金融商品で、これが少し目減りしたとかいう話がありますが、それよりも一番大きなリスクは、実は住宅であるということになってしまうのです。
ということで、住宅という不動産は、その予算にしろ買う物件にしろ、ローンにしろ、慎重の上にも慎重に決めないと、例えば、誰かに勧められてとかで気軽に買ってしまうと後で大変なことになりますので注意して下さい。
住宅という不動産を買うリスクとは?
住宅を購入する場合、メリットはたくさんあるわけですが、デメリットも今後はたくさん出てくると考えなくてはいけません。
そもそも住宅を買えば、住宅というものと、そこで住宅ローンを組めばローンという、この2つを背負って20年、30年いかなければいけないわけです。
そうすると、住宅ローンが返済できるかということになりますし、住宅は大丈夫かということになります。例えば、欠陥建築や色々な問題があるかもしれません。
住宅というのは、考えると色々なリスクあるものなのです。例えば、色々な交通機関があったのにそれが廃止となるとか、市の計画が色々と変わって人が住むところが変わってきたりとか、隣に変な人が引っ越してきたとか、色々あります。
家を買ってそこにべたっと居付いてしまうと、その周辺の環境というのは色々と変わっていきます。
そうすると、昔であればどんどん便利になるとか、どちらかといえばメリットの方が多かったわけですが、これからはむしろ、色々なものがなくなるとか、そういったデメリットの方が多くなっていきます。
ただ、それについて意外に気がつかなかったりするものです。「あれっ、なくなって困ったな」ということがあって初めて気がつくこともあるかもしれません。
ということで、家を買う時には、よほどその辺のことも考えてからにして下さい。
考えてもおそらく気付かないようなことも結構あるはずですが、やはり家と住宅ローンを抱えてある1つの場所に住むというのは、これからはかなりリスクの高いことになりますので注意していただきたいです。