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マイホームを売却し損が出たときの特例について

マイホームを売却した際に発生した売却損については、一定の要件を満たしたものは確定申告すれば損益通算できます。損益通算というのは、マイホームの売却などで損失が出た場合に、その損失をその年の給与所得や事業所得から差し引くことができるということです。これについては、その年に引ききれない場合には、さらに翌年以後3年間にわたって繰越して控除できますので、所得税や住民税の負担がかなり軽くなります。

ただし、これはあくまでも居住用の土地や建物に限られます。

居住用でない土地や建物売却損については、平成16年から損益通算も繰越控除もできなくなりました。

売却損の求め方は、マイホームを売って新たにマイホームを買換えた場合と、マイホームを買換えなかった場合では、その額が異なりますので注意してください。

■マイホームを新たに買換え取得した場合
・・・売却価額−取得費等※

■マイホームを新たに買換え取得しなかった場合
（1）売却価額−取得費等※
（2）住宅ローンの残高−売却価額
∴（1）と（2）を比較して少ないほうの額

※家屋について減価償却費相当分を控除してください。

3年間の繰越控除で引ききれないものは、その時点で打ち切られることになります。

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マイホームの売却損を損益通算するための要件について

マイホームの売却損を損益通算することができる要件については、次のように、新たにマイホームを買換え取得する場合とそうでない場合とでは異なります。

■マイホームを新たに買換え取得する場合
（共通要件）
・売却した年の1月1日1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームを売却したことにより生じた売却損であること。
・特別の関係のある者に対して売却したものでないこと。
・平成18年12月末までの売却であること。
・繰越控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること。
・売却資産を売却した年の前年または前々年にマイホームの3,000万円特別控除や税率軽減の特例、マイホームの買換え特例を受けていないこと。
・売却損が生じた年分の所得税の確定（損失）申告をし、かつ、繰越控除の適用がある期間、連続して確定（損失）申告すること。この際、必要書類※を添えること。

※必要書類：住宅ローンの残高証明書、住民票の写し、譲渡資産や買換資産にかかる登記簿謄本・抄本など

（独自要件）
・買換えたマイホームは、居住用部分の床面積が50�u以上の家屋またはその敷地で、売却した年か、その前年または翌年中に取得し、取得した年の翌年末までに入居すること。
・買換えたマイホームの取得にかかる住宅ローンがあること。
・住宅ローンは償還期間が10年以上のものであること。
※この住宅ローンは、住宅ローン控除も受けられます。

■マイホームを新たに買換え取得しない場合
（共通要件）
・売却した年の1月1日1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームを売却したことにより生じた売却損であること。
・特別の関係のある者に対して売却したものでないこと。
・平成18年12月末までの売却であること。
・繰越控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること。
・売却資産を売却した年の前年または前々年にマイホームの3,000万円特別控除や税率軽減の特例、マイホームの買換え特例を受けていないこと。
・売却損が生じた年分の所得税の確定（損失）申告をし、かつ、繰越控除の適用がある期間、連続して確定（損失）申告すること。この際、必要書類※を添えること。

※必要書類：住宅ローンの残高証明書、住民票の写し、譲渡資産や買換資産にかかる登記簿謄本・抄本など

（独自要件）
・売却時点で、売却資産の取得にかかる償還期間10年以上の住宅ローンが残っていること。

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